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土地储备抵押相关问题 土地储备，是各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。土地储备工作的开展离不开巨额资金的支持，为此，各地政府纷纷与当地商业银行建立密切的联系。由于是经政府批准，并且有大量土地因而认为：土地储备机构作为政府的特殊单位，不同于一般企业，具有较，金融风险相对较低《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号）第三条规定：土地储备机构应为市、县人民政府批准成立，具有独立法人资格，隶属于国土资源管理部门，统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。目前，我国的土地储备机构主要是依据当地政府的规章和规范性文件设立的，其性质和功能也不尽一样，主要可以分为政府职能部门设立的土地储备机构（部门）和政府出资设立的企业性质的土地储备机构两种。只是政府部分职权的代理机构并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地也就谈不上拥有使用权。我国《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等相关法律法规规定，我国土地使用权取得方式为：出让、划拨、国有土地使用权作价出资或者入股等土地储备机构代表政府将土地通过征用、征购、收回等方式储备后，宗地上设定的原土地使用权被注销，在其被重新出让、划拨及出租前，储备地块上的土地使用权处于虚置状态，只有法定程序设置土地使用权。系国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布(2001年4月12日市人民政府令第89号发布) 第二十九条市城市土地储备中心的资本金由市财政拨款。市城市土地储备中心可以以储备土地作抵押向金融机构申请贷款，筹集土地收购储备资金。宁波市储备土地办理土地使用权登记暂行规定第六条办理储备土地的国有土地使用权登记，按下列规范执行：土地使用权人填写为宁波市城市土地储备中心；使用权类型填写为政府储备；土地用途填写为储备用地或专项储备用地；土地使用权终止日期不填写。土地证书记事栏里注明该宗土地为政府储备土地，本证书仅限于办理土地抵押登记，不作它用。第七条经登记的储备土地申请办理抵押登记，抵押程序参照国有划拨土地使用权抵押程序执行。第八条已登记发证的储备土地经市政府批准拟供地的，市土地储备中心应持原土地权利证书申请注销登记；设有土地抵押权的，应先行依法解除，并依法办理土地抵押权注销登记。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用保证和土地使用权抵押两种方式。从当前实际操作来看，这两种方式都存在着一定的问题。 保证　　当前相当一部分土地储备机构从银行贷款时，先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商，并向银行出具一个承诺书，银行考虑到政府的信用，就为其办理了贷款。其实，从《担保法》及相关法律法规的规定来看，政府及以公益为目的的事业单位是不能作为保证人的，在法律上是没有效力的，单凭政府信用进行放款，在市场经济条件下是不规范的。 抵押　　土地储备机构抵押贷款中，抵押物的性质（也就是说，作为抵押物的土地使用权到底是一种什么性质的土地使用权）目前在法律上还无定论。 从另一个角度来讲，国家作为土地的所有者拥有建立在土地所有权之上的完整的使用权。当前国家对国有土地的管理主要是通过对国有土地使用权设定、处置等环节来实现，而国有土地使用权的设定、处置是规划、土地管理、计划等政府职能部门的法定职权，是通过《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律来确定的。目前还有一个法律甚至一个法规来对土地储备机构授权，从职权法定原则上来说，土地储备机构代国家行使土地使用权还没有法律依据。 土地储备后由政府根据实际重新进行处置，设定土地使用权。抵押地块在处置办理抵押贷款时，由于未来用途、建筑密度、容积率等规划指标与其收购前将有巨大差别，而且加上一些不确定因素的存在，有的地块抵押价值将大大降低，甚至降为零。可见，土地储备机构以具体地块抵押时，其土地使用权的价值是模糊的。 第三十四条 下列财产可以抵押： （一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物； （二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产； 　（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物； （四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产； （五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权； （六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。(2001年4月12日市人民政府令第89号发布 自发布之日 起施行) 第二十九条 市城市土地储备中心的资本金由市财政拨款。市城市土地储备中心可以以储备土地作抵押向金融机构申请贷款，筹集土地收购储备资金。 宁波市储备土地办理土地使用权登记暂行规定第六条 办理储备土地的国有土地使用权登记，按下列