房地产行业的过去现在和未来.pptVIP

* * * * 房地产行业的过去现在和未来 中国房地产市场发展的历史 ※第一阶段（1978至1991年） ---------理论突破与试点起步阶段 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 中国房地产市场发展的历史 ※第二阶段（1992至1995年）非理性炒作与调整推进阶段 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。 1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高146.9%。 房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。 1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 ※第三阶段（1995至2002年） 相对稳定协调发展阶段 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高,住房成为新的消费热点。 1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施, 房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 中国房地产市场发展的历史 中国房地产市场发展的历史 ※第四阶段(2003年以来) 价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 ※中国的GDP总量居世界第二，2003年－2010年,年均增长20%。到2010年上半年，房地产在GDP中的比重超过11.08%,投资占固定资产投资的一半以上。 ※关联度高，带动性强，产业链长，对经济的拉动达15%-30% ※中国人均GDP突破4400美元，增长率12%，消费升级；人均消费占GDP的比例2004年为55.24%，2005年降至46.35%，而发达国家的比例是80% 房地产在国民经济中的地位 房地产市场需求 ※中国的城市化率为40%，发达国家为70%，到2020年达到60%，有 2.2-2.3亿人口从农村进入城市 ※城市改造，每年拆迁面积1.4亿方，而竣工面积只有30% ※中国人均住房面积是22.8方，而小康社会的标准是35方，平均 差额为12.2方，实现标准需要12年 ※目前，每年新婚人口600-900万，大学毕业生400万 ※ 摩根斯丹利2007年在华投资房地产资金达200多亿美元 ※ 新加坡仁恒置业2007年在华投资超过300亿美金 ※ 国外投行预测2008年中国城市商业地产涨幅将达30%以上 ※ 香港在内地房地产投资比例从2006年的36%增长到2007年的50% 中国房地产业的现状 ※房地产投资增长相对过快 ※住房价格上涨过快 ※住房供应结构不合理 ※市场秩序比较混乱 房地产行业资金来源占比 房地产企业的核心竞争力 ※对城市片区土地价值的准确判断能力 ※控制土地成本的能力 ※突出的规划设计能力 ※最大幅度提升土地价值的能力 ※品牌优势 ※对上下游资源的整合能力 中国房地产业的特性 中国的经济是政府主导下的市场经济，产业发展的主要资源都控制在政府手中。以房地产业为例，它的资源，一是土地，二是资金，三是税收，四是价格。这些都控制在政府手中。土地由国土资源部管理；资金由中国人民银行控制；税收政策也不断地进行调整；价格则由发改委来控制。由此来看，房地产业增长的基本条件都由政府控制着，它本身就是政府控制的一个产业。政府主导下的市场经济加上我们本身的调控机制，房地产业不应该发生全局性的问题。 国内房地产业不够成熟但成长空间巨大 近年来，我国房地产业发展非常迅速，成为支撑我国国民经济发展的支柱产业，与此同时，围绕房地产业的诸多争论也从未停止过，比如目前我国的房地产发展是否过热?房地产业是否存在“泡沫”?怎样看待炒房现象?