不动产登记法律制度的理解与适用选读.pptxVIP

不动产登记法律制度的理解与适用 ——以《物权法》为对象 常鹏翱 北京大学法学院 2015年6月 目录 基础知识 程序规范 类型规范 效力规范 其他规范 1 2 3 4 5 基本 概念 法定 原则 区分 原则 特定 原则 基 础 知 识 1 （一）物 物权法第2条第2款 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 担保法第92条 不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。 不动产登记暂行条例第2条第2款 本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。 （二）物权 物权法第2条第3款 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 （一）规范 物权法第5条 物权的种类和内容，由法律规定。 不动产登记暂行条例第5条　下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记： （一）集体土地所有权； （二）房屋等建筑物、构筑物所有权； （三）森林、林木所有权； （四）耕地、林地、草地等土地承包经营权； （五）建设用地使用权； （六）宅基地使用权； （七）海域使用权； （八）地役权； （九）抵押权； （十）法律规定需要登记的其他不动产权利。 （二）实例 1．设定典权 甲向乙借款，乙要求甲提供担保，双方约定：甲将自己房屋交给乙占有、使用、收益，如果甲到期不偿还欠款，乙可取得该房屋所有权。 2．设定居住权 甲乙离婚，房产判归甲方所有，乙无住所，法院判决：乙有权在甲的房屋居住，直到找到合适住所为止。 3．物业经营权抵押权 甲银行借款给乙公司，乙用其对某商贸城的管理权、出租权作为抵押担保。借款期满后，乙不偿还债务。 （一）规范 不动产登记暂行条例第8条　不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。 不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。 不动产登记簿应当记载以下事项： （一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况； （二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况； （三）涉及不动产权利限制、提示的事项； （四）其他相关事项。 （二）实例 案例（1） 甲公司出卖月球土地，每亩200元，乙购买1亩，甲向乙颁发月球土地证书。 村民甲将宅基地上房屋出卖给市民乙。 案例（2） 集资房/经济适用房房主甲未经商品房转化即将房屋出卖给乙。 案例（3） 甲将自己房屋借给乙使用，乙在借用期间经甲同意装修了房屋，但未具体约定装修材料归属以及相关费用问题，后乙在归还房屋时，将壁橱、木地板等装璜设施拆除。甲诉至法院，要求乙赔偿损失，乙答辩认为该装潢由自己所建，现自己有权将之取走，不同意赔偿。法院依据不动产附合法理，判令乙赔偿甲5000元。 （一）规范 物权法第15条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 （二）实例 案例（1） 甲工厂因为急需资金，向乙银行借款，乙要求甲提供抵押担保，双方签订了抵押合同，约定甲用厂房作为抵押权标的物，在办理抵押权登记之前，乙反悔不愿提供借款，甲就向法院起诉，要求乙承担违约责任，但法院认为甲乙双方的抵押合同没有登记故应无效，乙不用承担违约责任。 案例（2） 甲向乙借款，乙要求甲提供担保，甲委托丙作自己的担保人，丙与乙订立了质押合同，约定丙将自己闲置的三间房屋交给乙占有，以担保甲的债务，如果甲届期不清偿借款，乙有权变卖房屋并从中优先受偿。 （二）实例 案例（3） 甲用其房产为对银行乙的债务抵债，约定：自协议生效，乙取得房产所有权，在办理过户登记之前，甲将房产设定抵押权给乙。 案例（4） 甲将一间铺面房出卖给乙，完成过户，但甲仍然占有，之后甲将之出卖给丙。 案例（5） 甲将房屋出租给乙，期间出卖给丙，完成过户，未告知乙，乙以其优先购买权受到侵害为由主张甲丙买卖无效。 （二）实例 案例（6） 甲向乙借款，丙以其向丁购买的尚未过户的房屋为乙设定抵押，未办理抵押权登记。 案例（7） 国有企业甲改制，引入民资乙，约定改制成有限责任公司，甲以企业用地等资产入股，占股份30%，乙占股份70%，但甲迟迟不报同级政府审批。 案例（8） 甲乙之间签订房屋买卖合同，约定3个月后办理过户登记，且合同自双方公证之日起生效。在办理公证之前，房价大涨，甲将房屋出卖给丙，完成过户。 程 序 规 范 2 物权法第10条第2款 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 物权法第10条第1款 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 不动产登记暂行条例第7条　不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构