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中国住房保障体系建设和创新发展 张鹤龄 摘要：住房问题是重要的民生问题。近年来，“住房难”逐渐在民生领域凸显，党中央、国务院高度重视住房保障工作，着力构建城市住房保障体系，我国城市居民住房条件总体上有了较大的改善。同时，快速发展也带来了资金和土地供应不到位、保障房不保障不适用、准入退出机制不健全、相关法律法规和管理制度建设滞后等诸多问题。只有妥善解决这些问题，住房保障体系才能尽快的发展完善，房地产市场也才能健康和谐的发展。 关键词：保障性住房；住房政策；住房保障体系 衣食住行是人类生存的基本需求。住房作为人们基本的生活资料，关乎人类物质领域中最基本的“活着”和精神领域里支撑面的“尊严”。面对当前民生领域“住房难”问题，保障性住房的大量建设将成为改善低收入群体住房难问题的主要措施。现阶段加快我国住房保障体系的建设，对于实现十七大报告中“住有所居”的目标，对于推进以改善民生为重点的社会建设，对于转变我国的经济发展方式，对于扩大内需、增加就业，促进房地产市场的健康发展和社会的公平、健康、和谐进程都具有重大的意义。目前，全国绝大多数城市已初步形成了以廉租房、经济适用房、两限房为支撑，公租房为辅助的住房保障体系。 一、中国住房政策的历史沿革 中国的住房政策发展前后经历了三个阶段： （一）计划经济体制下的住房政策（1978年以前） 新中国成立后的相当长时间内，我国主要仿照苏联模式，在计划经济体制下，对城镇实行住房产权共有、实物分配、低租金使用的福利性住房制度。房屋的建设、分配、维修均由政府负责，伴着我国城镇人口的急剧增加，城镇人口的居住水平没有得到根本改善，长期徘徊在低水平线上。 （二）住房制度改革的探索与全面改革阶段（1978年—1998年） 我国的住房制度改革以“成本价向职工出售公有住房试点”为起点，先后经历了“成本价售房”、“补贴售房”、“提租补贴”和“多种形式并存”等四个阶段。1991年，上海借鉴新加坡经验，探索建立住房公积金制度。1994年，国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发【1994】43号），在制度层面进一步明确了实行住房商品化、社会化的要求。1995年，国家启动为期5年的“安居工程”，这成为中国保障性住房建设的最初尝试。1998年，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发【1998】23号），决定停止住房实物分配，逐步推进住房分配货币化，个人住房消费逐步走向市场并成为消费主体。同时中国住房保障体系建设开始起步，计划要建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系和住房保障体系。 （三）住房制度的深化发展和创新调整阶段（1998年至今） 1998年在制度层面停止住房实物分配，到了2000年，各地方政府相继制定完成住房分配货币化方案，从而全面叫停福利分房，福利分房时代真正终结。 随着城镇住房实物分配成为过去式，中国的住房供应主体开始由市场承担，房地产市场进入黄金发展期。伴随着我国房地产市场飞速发展也出现了房地产开发投资过大、房价过高、投资结构不合理、市场秩序不规范、中低收入家庭住房支付能力下降等多种问题，住房难问题在民生领域开始突显。从2005年起国家先后出台了“国八条”和“国六条”等一系列宏观调控措施，在住房政策层面，开始由市场化提供住房向加强住房保障体系建设调整。经过近几年尤其是2008来政府对保障性住房的大量投资建设，到目前为止已经初步形成了以廉租房、经济适用房、两限商品房为支撑，公共租赁房为辅助的住房保障体系。 二、中国保障性住房建设现状分析 改革开放30余年间，中国的住房政策先后经历了从“国家保障”到“市场供应”现在正在逐步走向“社会保障”的发展过程。目前，全国大多数城市已初步形成了以廉租房、经济适用房、两限房为支撑，公租房为辅助的住房保障体系。 （一）廉租房建设 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向城镇低收入家庭提供租金相对低廉的保障性住房。从1998年提出建立廉租住房构想至今，廉租房以其最显著的社会保障性、低廉的租金、和不可继承性等特点受到各级政府重视并发展完善。目前，我国所有的城市已经全面建立了廉租房制度，执行力度还在进一步加大，2009年至2012年三年以改善民生和拉动内需为目的的保障性安居工程中，国家安排了9000亿元资金，廉租房建设的投入就占了近1/3，将通过廉租房制度解决747万户低收入家庭的住房困难，相配套的建设资金、房源、用地、保障方式等都在落实和完善中。十二五期间国家计划建设保障性住房3600万套，这其中廉租房占到相当大的比例，廉租房未来发展还是非常可观的。 （二）经济适用住房建设 经济适用住房是具有社会保障性质的商品住宅，指由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，然后向城镇低收入家庭出售，并获取微利的住房。目前的基本类型