典当业务与融资贷款详解选读.ppt

房地产股权投资类项目常见问题及风险 2、对项目合作方诚信的要求： ①被执行人信息网查询企业涉诉案件情况。 实际操作中，常常出现尽职调查,查询了被执行人信息网时无涉诉案件，但上报项目时或放款前夕出现涉诉案件，因此提醒各典当行和业务部门要随时查询。 ②向我方提供的与项目有关的核心资料应为真实、全面（此项需要重点关注）。 ③通过征信系统查询企业是否存在不良征信记录。 ④是否涉及做假账，或存在几套账的情况。 ⑤是否涉及恶意逃税行为等。 房地产股权投资类项目常见问题及风险 1.选择项目应以住宅项目为主。 2.项目所在地经济应比较发达、房地产交易较为活跃、刚性需求较高，对于土地供应量或住宅存量过大的区域应予坚决回避。 3.可以适当参与商业或写字楼等物业形态： ①应位于大中型城市的中心地段或商业商务集中区域。 ②合作方应具备丰富开发此类房产的经验。 ③此类项目不易把握，应慎重参与。 ? （三）对拟投资项目的选择 房地产股权投资类项目常见问题及风险 4.对于承接其他金融机构（信托公司）的房地产股权投资类项目应关注的问题： ①此类项目一般为承接信托公司的项目，由于信托公司的性质决定了其无法办理展期，只能进行兑付。 ②应对项目公司的财务状况进行详细调查，并与相关信托公司约定权利义务的承担。 ③应避免承接在信托到期不能兑付系由于项目在开发过程中发生瑕疵导致项目无法继续开发的项目。 ④应对在与我司合作的期间内，合作方有无利润作出客观分析评价。 ? 房地产股权投资类项目常见问题及风险 (四）对项目合作方自有投入部分的认定 1.可以记入的项目： ①可控制的前期项目的尾盘。 应按实际投入的成本计算，而不能因系现房按销售价格计算。 房地产股权投资类项目常见问题及风险 ②现开发项目的实际已投入成本： 包含土地成本、实际的工程投入、相关的费用支出。 对于实际工程款的支付存在不确定性时，应按照实际发生的工程量来确定工程款的支付金额。采用此方法主要是规避开发商通过主承包商倒账以增加已支出工程款的金额来满足我司自资金配比的要求，也可以通过询问施工方来确定工程款的支付情况。 ③已经取得但不在本期间开发土地的成本： 对于分期开发的项目，已经取得的土地，但不在本期开发的地块成本可以计入项目公司投入资金配比金额中。 房地产股权投资类项目常见问题及风险 2．应扣除的项目： 非股东借款的对外债务：信托本金和未付息费、银行借款、民间借贷等在我司介入期间需要偿还的债务。 房地产股权投资类项目常见问题及风险 3.不应计入的项目： ①不可控的资产，如已经抵押的或以物抵债的资产。 ②已经支出的各种息费（银行贷款利息、信托利息、民间借贷息费等）。 房地产股权投资类项目常见问题及风险 特别注意：项目公司股东借款的风险问题： 我司目前接触的项目，在资金来源上很多是由注册资本金和股东借款组成，对于股东借款是否为自有资金投入，在核实方面存在较大难度，目前我司资金介入期间采用风控措施主要为：让股东阶段性放弃债权，但此方式涉及危害股东的债权人的合法权益，从而产生代位追偿权的问题，上述问题可以通过让股东与项目公司签订借款协议，将借款期限超过我司资金的介入期间等方式来解决。 房地产股权投资类项目常见问题及风险 （五）对投资项目未来销售预测的方法： 1.参考前期销售进度和价格。 2.参考周边类似楼盘的销售进度和价格。 3.结合本项目的品质以及开发商的实力，以当地或可比区域市场以往年度其他可比项目的整体销售收入作为本项目未来销售预测的参考。 房地产股权投资类项目常见问题及风险 （六）项目公司或有负债的查证方式 1.与公司管理层的沟通。 2.与公司律师或律师事务所的沟通。 3.查询与银行之间的往来函件：票据贴现、背书及其他担保信息。 4.查询税务结算报告是否存在税务争议；查询税务局网站是否存在欠税信息。 5.查询股东会记录，确定是否存在未决诉讼、仲裁、担保以及对未来事项或协议的财务承诺等。 6.查询企业相关支出：如律师费、赔偿费、滞纳金、违约金等支出往往意味着诉讼等事项。 借贷类项目常见问题及相关风险 （五）还款来源的重要性及如何确定 1.还款来源是项目安全结束的保证，必须予以充分关注。 2.在房地产项目操作中尽量保证抵押物与还款来源的一致性。 3.对于房地产项目，根据政策及市场的情况，应通过对相关按揭帐户增加我方印鉴的方式，对该等帐户进行监管，并督促借款人按照预先制定的还款计划偿还借款。 4.还款来源的认定，应认为是附时间的事件，而非附条件的事件。对一些或有事项应予以谨慎认定。 5.对于已经可以被认定为还款来源的，应在项目存续期间不断跟进核实，掌握还款来源的变化，如发生还款来源的消灭的情形，应制定相应预案，保证我司资金安全。 * * * * * * *