房地产估价理论与方法-第4章-房地产价格影响因素选读.pptx

;第一节 房地产价格影响因素概述;(2)不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的： 有的因素或者其变化引起的房地产价格升降幅度较大，有的因素或者其变化引起的房地产价格升降幅度较小。 住宅——朝向影响大；商业——楼层影响大;(3)不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：; (4)有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些与时间有关。 需求因素会立刻引起房地产价格的变动 供给、税收因素对房地产价格的影响则会经过一段时间才表现出来。 供给弹性大、小？？？?;(5) 各种因素对同一类型房地产价格的影响可能是不同的，随着时间的推移影响程度会发生改变： 重视楼层——重视朝向 楼层影响大——景观影响大 ;(6)同一影响因素对不同地区房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的： 南方——风水 北方——朝向 ; (7)各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的： “边际效用递减” 当绿化率低——“边际效用大”——影响大； 当绿化率高——“边际效用小”——影响小 ; (8)某些影响因素对房地产价格的影响可以用来量化或只能通过估价理论知识、实践经验以及市场的深入调查作出判断。;二、房地产价格影响因素的分类（熟悉）; ; ; 第二节 自身因素（掌握）;实物因素;权益因素;区位