第八章 土地增值税返抹.pptVIP

◆ 本章内容:8节　 第一节 土地增值税基本原理　　第二节　纳税义务人　　第三节　征税范围★　　第四节　税率★　　第五节　应税收入与扣除项目★★　　第六节　应纳税额的计算★★　　第七节　税收优惠　　第八节　征收管理★ ;第一节　土地增值税基本原理 一、土地增值税概念　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 二、我国土地增值税的特点　　（一）以转让房地产的增值额为计税依据　　（二）征税面比较广　　（三）实行超率累进税率　　（四）实行按次征收;第二节　纳税义务人 　　土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 【例题·多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（　），都是土地增值税的纳税义务人。A.学校 　B.税务机关 C.外籍个人 D.国有企业  『正确答案』ABCD;第三节　征税范围 　 一、土地增值税的征税范围的判定 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。　　按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。; 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。　　1.土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。　　2.土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。（出租）　　 标准之三：转让房地产是否取得收入。　　土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。 ;二、具体事项征税的规定; 【例题·多选题???下列项目中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有（　）。　　A.国家机关转让自用的房产　　B.税务机关拍卖欠税单位的房产　　C.对国有企业进行评估增值的房产　　D.因为国家建设需要而被政府征用的房产 『正确答案』CD ; 【例题】下列各项中，应当征收土地增值税的是（ ）（2006年） A．公司与公司之间互换房产 B．房地产开发公司为客户代建房产 C．兼并企业从被兼并企业取得房产 D．双方合作建房后按比例分配自用房产 【答案】A 【解析】A应当征收土地增值税；B不属于土地增值税的征税范围；C、D暂免征收土地增值税。;第四节　税率 　　　土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：; 【例题·单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（　）。　　A.30%　　B.40%　　C.50%　　D.60% 『正确答案』A『答案解析』增值额占扣除项目金额比例＝（5000－4200）/4200*100%=19.05%;第五节　应税收入与扣除项目 计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：; 一、应税收入 货币收入、实物收入、其他收入 二、确定增值额的扣除项目　（一）对于新建房地产转让，可扣除：　 1.取得土地使用权所支付的金额，包括：　1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；　2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。　　　　 ; 2.房地产开发成本 包括： 土地征用及拆迁补偿费（包括耕地占用税）、 前期工程费、 建筑安装工程费、 基础设施费、 公共配套设施费、 开发间接费用。 ;3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：　　房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内　　利息注意两点：　　①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。　　②不包括加息、罚息。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：　　房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内; 4.与转让房地产有关的税金　　 房地产开发企业：扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加 　　 非房地产开发企业：扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加; 【例题·单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（　）。　　A.营业税、印花税　　B.房产税、城市维护建设税　　C.营业税