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论建筑物区分所有权中停车位权属问题 【】随着我国社会经济的高速发展，私家车的数量也在不断增长近年来，汽车的数量与停车场的比例已经开始了严重的失调停车场产权归属【关键词】建筑物区分所有权；停车位；权属 随着我国社会经济的高速发展，私家车的数量也在不断增长，而在人口密集土地稀少的城市里，汽车的数量与停车场的比例已经开始了严重的失调，停车位的问题成为每一个业主或欲购房产的人关心的问题。近年来，停车场的所有权、使用权之争频发。商品房住宅小区的停车场产权归属问题，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。业主认为，停车场属于物业的公用设施，应当归全体业主共有，开发商将房屋所有权转让业主后，公用设施的所有权也随之转让。开发商则认为按照经济学原理谁投资谁收益，并且业主购房分摊的公用面积不包括地下车库的面积，所以地下车库应归开发商所有。多年来，由此产生的纠纷层出不穷，业主因此状告开发商的案例也是屡见报端。另外，停车场使用纠纷也是物业管理中的常见纠纷，停车场使用纠纷的产生主要是由于停车场的权属不明造成的。 一、停车位的权属争议 在现在的争议中，停车位纠纷主要表现为权属不明：有的区分所有权人主张，既然交付了高额费用，对于停车位的权属就应是所有权，应当颁发不动产所有权证，而不是使用权证；有的主张停车位为全体区分所有权人共同所有，每一个区分所有权人都有权使用，不应当由个人出资购买停车位的使用权；有的主张停车位的使用为共用部分的使用，不应当购买使用权，从而使开发商赚取好处而侵害了全体区分所有权人的利益；有的购买了停车位的专有使用权，但是物业单位还是要每个月收取管理费。 在实践中，多数情况是开发商在区分所有权人整体享有的土地使用权上进行开发，并将其出售给各位区分所有权人使用，等于是区分所有权人自己的土地使用权、共有的停车位，却被开发商将停车位的价金占为己有。又如，开发商（商品房买卖合同的卖方）与业主（商品房买卖合同的买方）在订立商品房买卖合同之后，通过补充协议的方式约定：楼盘内的某个车位“销售”给业主，业主交纳一定数额的款项后，该业主拥有此车位的“永久使用权”,但不办理该车位的产权证。而实际上，该小区内的车位、车库在办理规划、设计手续时，其用途审批为业主共有。这些问题表明，在建筑物区分所有权领域中，停车位的性质和权属的问题是十分严重的，涉及到全体区分所有权人的利益，必须规定清晰、明确的具体规则，才能保护区分所有权人的合法权益。 二、停车位的法律性质 车位、车库应如何区分其在建筑物区分所有权中的性质，即如何区分车位、车库属专有权还是共有权。《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”可见，车位、车库有可能有二种归属，一是专有权的归属，二是为共有权的归属。 （一）什么是业主的专有物权 专有物权是业主的建筑物区分所有权中的专有部分，指构造上能够独立区分，具有排他性且可独立使用的作为区分所有权指向的建筑物部分。通俗地说，指能够作为独立标的物进行交易的单位。对于一般业主来说主要是指开门以内的套内面积部分。由于物业的不可分割性，业主在行使专有物权时，可能对他人的专有物权造成损害。根据《物权法》第七十条之规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。而车库、车位、会所等等没有明确是否构成专有物权。正因为如此，车库，车位及会所如出售，这些物业的权利人在没有其他专有物权的情况下能否成为业主，存在疑问，需要进一步的司法解释。 （二）什么是业主的共有物权 严格来说，是指区分所有建筑物，除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物。《物权法》第七十三条对共有物权的部分内容进行了规范。“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”确立了建筑区域内的一般性原则。这个兜底性条款确立了公共场所的归属。另外，根据《物权法》第一百四十七条之规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，建筑区划内，国有土地使用权也属于全体业主共有。 （三）“约定”之分析 《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该条款确立了关于小区车库的归属的一个原则，即车位车库必须根据约定来确定归属。那么，开发商（即建设单位）与业主间约定某业主享有“永久使用权”的条款，是否属于约定呢