不动产估价假设开发法.docVIP

第六章 假设开发法 重点提示：本章介绍了假设开发法的概念、理论依据、基本公式、特点、适用范围以及运用该方法估价的基本步骤。其中假设开发法的基本公式及其估价步骤应是本章重点内容，尤其是不同开发方式的待估不动产的估价涉及到公式选用、参数的设定与计算、以及对动态与静态方式如何进行运用等内容更应掌握。 第一节 假设开发法基本原理 一、假设开发法概念 假设开发法（The Hypothetical Development Method），是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本（如造地费、建筑物建造费等）、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。假设开发法又称剩余法（Residual Method）、倒算法、残余法或余值法。 二、假设开发法理论依据 假设开发法的估价原理可通过下面的例子作出解释。假设某开发商面对一块可供开发利用的地块，那么他愿意出多少钱来购买这块土地呢？很明显，他购买这一地块并不是供自己使用，而是通过开发后出售为其赚取利润。他很清楚希望得到这一地块的人不止他一个，他们也都有同样的动机，面对竞争他期望从这一地块开发中得到的利润不低于别人希望得到的平均利润，否则他宁愿把这笔资金投到其他方面。也就是说，该开发商希望能从这一土地开发中获取社会上房地产开发的一般利润即可。而为了获取这一地块，开发商首先要仔细研究待开发地块的内外条件，如坐落位置、面积大小、形状、周围环境、规范限制条件等，以便分析该地块在规划许可范围内最适宜的用途和最大开发程度；然后根据目前的房地产市场状况，预测建筑完成后价格，以及为完成这一开发所需花费的建筑费、设计费、相关税费、各类预付资本的利息和开发商应得的正常开发利润。有了上述的分析和测算，开发商就能知道了他可能为取得这块土地所支付的最高价格是多少。很明显，这个最高价等于开发完成后的不动产价格扣除开发成本和相应利息、利润等之后的余额。 假设开发法除适用于土地建筑物等估价外，还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于以下三个方面： （1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格。对于每一个开发项目，投资者必须分析和预测开发完成后的不动产价值、开发成本和他所应获取的正常利润，进而确定他所能承担的场地最高价格，投资者的实际购买价格应低于或等于此价格，以保证其正常收益。 （2）确定具体开发项目的预期利润。当场地取得后，此时的场地取得费为已知费用，从总的开发价值中扣除场地购置费、开发成本等后的剩余值，即为该开发项目可取得的利润。若该利润高于或等于投资者的期望利润，则该项目可行，否则该项目应推迟进行或暂时取消。 （3）确定开发项目中可能发生的最高成本费用。当土地购置费和期望利润确定后，即可用剩余法测算出开发过程中各成本费用的最高控制数，以保证开发过程中的各项成本费用得到有效的控制。 三、假设开发法的特点与适用范围 1．假设开发法特点 （1）假设开发法是从开发商的角度分析、测算其所能支付的最高场地购置费。其可靠性如何，取决于以下几点：①是否根据土地估价的最有效使用原则合理确定土地最佳利用方式；②是否正确掌握了地产市场行情及供求关系，并正确判断了开发完成后的物业总价值；③是否正确确定了土地开发费用和正常利润等。 （2）假设开发法以一定的假设或限制条件为前提。假设开发法通常设定以下方面的假设：①假设估价中涉及到的不动产总价、租金和成本数据在开发期间不会发生大的变化；②假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响；③假设在开发期间各项成本的投入是均匀或分段均匀投入的。 （3）假设开发法有动态与静态两种计算方式。所谓静态与动态之分主要是有没有考虑到资金的时间价格。静态计算不考虑时间因素，即不需要对发生在不同时点的费用进行贴现。而动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，由于考虑了时间的因素，因而包含了利息的概念，利息就不须再单独计算，这一点与静态计算法要单独计算利息不同。 2．假设开发法适用的范围 从假设开发法的计算公式和特点可以看出，假设开发法主要适用于下列几种类型的不动产估价： （1）待开发土地的估价（如生地、毛地、熟地）； （2）土地整理、复垦； （3）待拆迁改造的再开发房地产的估价，这时公式中的建筑费还包括拆迁费用； （4）现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。 （5）在建工程（包括停建工程）； （6）可装修或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建）等。 第二节 假设开发法计算公式 一、最基本的公式 根据假设开发法的基本原理