培训课程7——房屋与设备设施管理.pptVIP

房屋及设施设备管理 关注能耗 房屋及设施设备管理工 一、房屋及设施设备管理概述 二、房屋及设施设备维修养护计划与实施 三、共用设施设备 四、几种典型设施设备的管理 供配电系统 给水排水系统 消防系统 电梯系统 空调系统 第一节：房屋及设施设备管理概述 一、房屋的种类和基本组成部分 二、房屋及设施设备管理的基本要求 三、房屋及设施设备管理的内容与方法 房屋的种类和基本组成部分 按房屋的结构类型和材料 砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构 按房屋承重受力方式 墙承重结构、构架式、简体结构或框架简体和大空间结构承重 按房屋层次和高度 低层建筑、多层建筑和高层建筑 按房屋用途 居住用途、商业用途、工业用途、和其他用途 房屋及设施设备的基本要求 1、做好房屋及设施设备的维护保养，发挥设施设备功能，有效延长设施设备使用寿命，安全放在重要位置。 2、开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。 房屋及设施设备管理的内容与方法 一方面物业使用说明书、管理规约及宣传沟通；一方面维修保养安全运行，降低费用延长其寿命。 房屋及设施设备维修养护计划与实施 一、房屋及设施设备维修养护的方式。 二、房屋及设施设备的修理类别、周期、间隔期和周期结构。 三、房屋及设施设备维修养护计划的种类及编制依据。 四、房屋及设施设备维修养护计划应考虑的问题 五、房屋及设施设备维修养护计划的编制流程。 六、房屋及设施设备维修养护计划的内定。 七、房屋及设施设备维修养护计划的实施。 房屋及设施设备维修养护的方式 为防止故障及设备性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动。 未列入预防维修计划的项目，在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求是才进行修理。 是对意外事件引发故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。 房屋及设施设备的修理类别、周期、间隔期和周期结构 房屋及设备设施基础构件或主要零件损坏严重，性能大部丧失，全面修理恢复 房屋及设施设备维修养护计划的种类及编制依据 按时间进度编制计划 1、年度维修保养计划 2、季度维修保养计划 3、月维修保养计划 按管理类别编制的计划 1、房屋维修养护计划 2、空调系统维修保养计划 3、消防系统维修保养计划 房屋及设施设备维修养护计划应考虑的问题 1、物业使用或运行急需的，影响其它系统使用的，关键性的设施设备应重点提前安排修理，减少日常影响。 2、考虑维修保养工作量的平衡，使全年均衡进行，按轻重缓急安排计划。 3、充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间。 4、考虑企业资源和能力能否保障各项目的维修保养，如果不足，则选择外包或寻求技术支持。 5、计划确定前，资金落实，确保计划每项工作的资金都有足额保障，按照轻重缓急作删除调整，重新制定计划。 6、所制定的计划应该包括必要的工作程序和检验程序，使计划具有可操作性和可验证性。 7、对物业使用或运行较大影响的关键设备，应尽可能安排在非高峰期检修，以缩短停歇时间。 房屋及设施设备维修养护计划的编制流程 明确目标 房屋及设施设备维修养护计划的内容 房屋及设备设施维修养护计划 房屋及设施设备维修养护计划的实施 是对待房屋、设施设备进行全面的检查，目的是掌握 修理对象的技术状态 共用设施设备的运行管理 正常运转、减少故障，延长使用寿命，对操作者情绪。为此 必要的防腐蚀、防潮防尘、防震装置，配备必要的测量、保险、安全用仪器装置，良好的照明和通风等 设备故障诊断技术在设备综合管理中具有重要的作用 1、它可以监测设备状态，发现异常状况，防止突发故障和事故的发生，建立维护标准，开展预防性维修和改善性维修。 2、较科学地确定设备修理间隔期和内容。 3、预测零配件寿命，搞好备件管理。 共用设施设备外包的选择 1、物业服务企业的管理规模。2、所管理物业中共用设施设备的复杂程度及数量情况。3、设施设备的生产年代、技术先进程度。4、政府部门对此类设施设备系统管理的技术、标准要求。5、自行管理此类设施设备的技术难度、管理风险大小。6、设施设备生产厂家的技术服务情况，包括维修网点的分布、服务及时性、技术垄断程度等。7、市场上此类设施设备管理维护技术人员的供求情况、社会平均工资水平。8、本地市场能够提供系统分包服务的专业机构发展的成熟度，包括从专业