2011年东山县基准地价报告.docVIP

目 录 前 言 1 第一部分 东山县城区土地定级与基准地价修编工作报告 2 一、东山县城区土地定级与基准地价修编工作的必要性 2 二、基准地价修编工作任务及范围 3 三、工作组织 3 四、技术方案 4 五、工作流程 6 六、提交成果 7 七、工作经验与体会 7 八、相关建议与意见 8 第二部分　东山县城区土地定级与基准地价修编技术报告 10 第一章 东山县概况 10 第一节 自然、社会经济概况 10 一、自然资源概况 10 二、社会经济概况 11 第二节　东山县城市总体布局 11 一、城区总体布局 11 二、旅游总体布局 12 第三节 基准地价修编工作概述 13 一、修编工作依据与原则 13 二、基准地价修编内涵 16 三、基准地价的特点 18 四、基准地价提交成果 19 第二章 资料收集整理与外业调查 20 一、基础资料收集与调查 20 二、外业实地勘测 22 三、资料整理汇总 23 第三章 土地级别修编技术方法 25 第一节 土地定级因素选取及权重确定 25 一、土地定级因素选择的原则 25 二、土地定级因素权重的确定 26 第二节 定级资料整理及量化 30 一、土地定级因素分值计算原则 30 二、定级资料量化 30 第三节 土地定级单元分值计算与级别的评定 43 一、空间要素采集 44 二、定级单元划分 44 三、单元内定级因素分值计算 44 四、频率直方图形成与土地级别初步划分 45 五、土地级别验证和修正 47 六、土地级别的确定 47 第四节 土地定级成果分析 48 第五节 土地定级成果对比 48 第四章 基准地价修编方法与过程 49 第一节 基准地价评估的原理与技术路线 49 一、基准地价修编的原因 49 二、基准地价评估的工作步骤 49 第二节 基准地价评估片区的确定 50 一、基准地价评估片区划分原则 50 二、基准地价评估片区的确定 51 第三节 参数选定 51 一、还原利率确定 51 二、建筑物重置价格、耐用年限、残值率和成新度的确定 53 三、样点地价修正系数的确定 55 第四节 样点地价的计算 57 一、用土地使用权出让资料计算地价 58 二、用土地使用权转让资料计算地价 58 三、用房屋出租资料计算地价 58 四、用房屋买卖资料计算地价 61 五、用商品房出售资料计算地价 62 六、用新增建设用地资料计算地价 63 七、市场比较法测算模型 66 第五节 样点数据检验 66 一、样点地价总体分布类型的确定 66 二、样点数据检验与异常值剔除 68 三、总体一致性和级别划分合理性检验 70 第五章 基准地价的确定 72 第一节 基准地价确定的原则 72 一、以实际数据测算的结果为准，以评估的结果为辅 72 二、以市场交易资料评估结果为准，利用级差收益测算结果进行修正 72 三、以评估结果为基础，并充分体现政府的地价管理政策 72 第二节 商服用地基准地价测算 73 一、商服用地基准地价确定方法 73 二、商服用地基准地价测算程序 73 三、商服用地样点价格测算 74 四、土地价格修正 74 五、商服用地（地上空间）基准地价的确定 77 六、商服用地（地下空间）基准地价的确定 81 七、商服用地路线价的确定 82 第三节 住宅用地基准地价测算 86 一、住宅用地基准地价测算程序 86 二、资料收集整理 86 三、住宅用地价样点测算 86 四、土地价格修正 86 五、住宅用地基准地价的确定 89 第四节 工矿仓储用地基准地价测算 92 一、工矿仓储用地基准地价测算基本思路 92 二、工矿仓储用地样点地价测算 92 三、土地价格修正 93 四、工矿仓储用地基准地价的确定 95 第五节 公共用地基准地价测算 96 一、公共用地基准地价测算基本思路 96 二、公共用地基准地价测算 97 三、土地价格修正 97 四、公共用地基准地价的确定 98 第六章 宗地地价评估 102 第一节 基准地价修正系数表的编制 102 一、宗地地价影响因素的选择与权重确定 102 二、影响因素优劣度划分 103 三、宗地地价影响因素指标说明表的编制 103 四、基准地价修正幅度 104 第二节 基准地价系数修正法 106 一、基准地价系数修正法的基本原理与思路 106 二、基准地价系数修正法的估价程序与方法 107 三、其他修正系数的确定 107 四、基准地价系数修正法基本公式 109 第三节 路线价估价法 110 一、路线价估价法的基本原理 110 二、路线价的基本公式 110 三、其他修正系数的编制 111 第七章 基准地价成果分析与应用 113 第一节 基准地价成果分析 113 一、基准地价的合理性分析 113 二、与2007年基准地价进行比较 113 三、