营业税新规案例.pptVIP

营业税新规案例 1.中美药业 2.涉外服务费 3.酒店转让与开发 营业税的案例 一.不动产投资入股的问题 1.对不动产投资入股行为是否征收营业税,应依据不同情况区别对待. 1)不动产所有者以不动产投资入股,参加投资方利润分配,共担风险,不征收营业税. 2)不动产投资入股,收取固定收益,按照服务中的租赁项目征收营业税. 2.代建房. 房屋开发公司承办 国家机关,企事业单位的统建房,如委托建房单位能提供土地使用证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划,且房屋开发公司不垫付资金,同时符合”其他代理服务条件的”对房屋开发公司取得的手续费收入按照服务业税目计征营业税.否则,应全额按销售不动产机计征营业税. 其他代理服务条件：受托方与委托方实行全额结算（原票转交） 综合案例 宏大集团有限公司是一家总部设在中国台北的跨国公司，宏大集团已经有40余年的经营历史，经营范围主要包括商业贸易，交通运输，仓储，房地产开发等。宏大集团的机构主要分布于台湾，香港，大陆，新加坡，泰国，美国等20个国家和地区。  1、宏大房地产开发有限公司 宏大集团早在90年代中期即进军某市房地产行业，设立了宏大房地产有限责任公司，并取得了瞩目的成就，2005年低，该市一家著名民营高科技企业“民发科技有限责任公司”主动与宏大房地产董事长联系，希望宏大房地产为其开发一些商业地产。 2006年2月，宏大房地产通过拍卖方式在该市CBD竟得一块占地面积为15000平方米的商业用地，根据土地出让合同规定，该商业用地规划总面积为90，000平方米，宏大房地产已经支付全部地价款75，000，000元，并已经取得土地使用权证。 2006年5月，民发科技与宏大房地产签订了该商业地产购买意向书，意向书规定，民发科技用1，080，000，000元的总价款购买该地块上的全部商业地产，该项目以宏大地产名义立项，委托其它建筑施工企业进行建设。 宏大地产对转让给民发科技的该地产项目的成本预测如下： 地价款7500万元 土地征用，拆迁补偿费5000万元 规划，设计等前期工程费1000万元 建安工程费1.45亿元 道路，供水，供电，供气，排污，通讯等基础设施费5000万 公共配套设施费2000万 管理费用5000万 其它开发成本2.2亿 另外预计与该项目相关的利息支出3500万元，其它开发费用为4000万 契税税率3％，企业所得税税率33％， 直接销售该商业地产的交易中，宏大房地产和民发科技各需要缴纳哪些税，应纳税额是多少？ 请考虑是否有可能重新设计房产交易，以减轻宏大地产公司的税负，如果有建议方案，请写出建议方案的思路，步骤，并说明税负变化。 综合案例解答 1、宏大地产直接象名发科技销售该商业用房时，各自缴纳税款应如下： A )宏大地产应纳税 印花税 10.8亿×0.0003＝32.4万元 营业税（10.8－0.75）×0.05＝5025万元 土地增值税 转让房产收入10.8亿 扣除项目金额 取得土地使用权所支付的金额 地价款 7500 契税 7500×0.03＝225万元 小计：7725万元 综合案例一 房地产开发成本共计5.45亿 房地产开发费用 （地价款＋开发费用）×10％＝6222.5万 与转让相关的税金 营业税5025万 财政部规定的可以加计扣除20％的部分， （地价款＋开发成本）×20％＝1.2445亿 以上合计扣除为85917.5万元 所以，增值额＝220825000/859175000＝25.7％ 土地增值税＝增值额×30％－扣除项目×0 ＝6624.75万元 综合案例一（续） 企业所得税 应纳税所得额＝10.8亿（总收入）－7725万（地价款）－54500万（开发成本）－32.4万（印花税）－5400万（营业税）－6624.75万（土地增值税）－4000万（其它开发费用）＝30092.85万 应纳税额＝9930.6405万 B)民发科技的税金 印花税＝1.08亿×0.0003＝32.4万 契税＝1.08亿×0.03＝3240万 综合案例一 代建房，在实施中，需要将原合同总价与项目预计总成本之差分解到三个步骤 1，支付给开发商的土地购置款。 2，支付给施工单位的施工款。 3，支付给开发商的管理费。 与原方案相比，此方案的税负变化如下： 宏大地产： 转让土地使用权的增值部分仍然要缴纳土地增值税，但代建房的管理费收入不需计缴土地增值税，故土地增值税负担有所减轻。 建筑工程费可以采取由民发科技直接支付给施工单位，宏大地产可以减轻营业税负担 民发科技： 民发科技受让土地使用权的价款比直接购买商业地产要低的多，故受让土地使用权需计缴的契税减低。 根据国税发【1991】155号文规定，土地使用权出让，转让书据（合同）不属于印花税列举