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土地评估机构在土地储备和直接入市过程中的 作用和意义分析 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 王银梅 摘要：凭借土地储备和土地直接入市与土地价格评估之间的天然联系，从2006 年开始， 土地评估机构开始介入土地收储和土地直接入市工作，在近7 年中，利用土地价格评估的技 术、经验、资源等方面的优势，在编制土地一级开发实施方案、测算土地使用权及企业搬迁 补偿价格、评估入市底价等方面积累了丰富的经验，同时为加强土地整理储备，优化土地资 源配置，加强地产市场的宏观调控做出了突出贡献，本文就以上内容做了详细阐述。 关键词：土地评估机构；土地储备；土地直接入市 一、土地储备简介 （一）土地储备的概念 根据《土地储备管理办法》，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调 控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土 地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。土地储备制度是调控土地市场， 促进节约集约用地的一项重要制度。 （二）纳入储备的土地范围 纳入土地储备的土地要符合土地利用总体规划和城市规划，包括已办理农用地转用、土 地征收批准手续的农村集体土地以及依法收回、收购、没收、置换的土地，具体讲，纳入土 地储备的土地一般包括如下几类： 1．为实施城市规划政府统一征用、转用的农村集体土地,这类土地通常要经过土地的 一级开发过程。 2．依法收购的存量国有建设用地，具体包括以下几种情况： （1）因单位迁移、解散、撤销、破产或者其他原因停止使用而依法收购或收回的原 行政划拨土地； （2）因公共利益需要，经依法批准收购的土地； （3）因实施城市规划或旧城改造的需要，经依法批准收购或需要调整的土地； （4）因土地整治的需要，经依法批准收购的土地； （5）土地二级市场交易中明显低于市场价格，由政府优先购买的土地。 3. 依法收回的存量国有建设用地，具体包括以下几种情况： （1）无主地； 1 （2）土地使用期限届满被依法收回使用权的土地； （3）依法收回使用权的闲置、荒芜及逾期未开发的土地； （4）依法没收的违法用地； （5）以出让方式取得，但无力开发且不具备转让条件的土地； （6）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废后收回使用权的土地。 4. 政府认为需要储备进行调控的其他土地。 从目前储备土地范围来看，一级开发的土地，即按照城市规划，政府统一征用、转用 的需要进行征地、拆迁、市政建设的农村集体土地，无论在储备的面积上，还是宗地数目上 都占较大比例，而直接入市的土地多是被国家收购国有土地使用权的国有企业用地。 （三）一级开发及直接入市的简明流程 为了规范房地产市场，调控土地供应，北京市积极响应土地收购储备和土地一级开发 的制度，并根据北京市土地储备和一级开发的实际情况在全国率先推出了土地一级开发项目 的招标投标模式，并引入了土地一级开发实施方案。2005 年8 月北京市国土局发布了《北 京市土地储备和一级开发暂行办法》，该办法第一次规定了土地一级开发项目要编制土地一 级开发实施方案，并对实施方案的编制主体，针对不同的土地一级开发项目进行了明确。2006 年5 月北京市国土局发布了《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》，该办法进一步 明确了土地一级开发应当在招标前编制土地一级开发实施方案。本文以北京市为例，对一级 开发及直接入市的简明流程进行阐述。 1. 直接入市简明流程 手续办理情况 地上物平整情况 取得控制性规详细规划 上报地上物搬迁情况 办理交评、环评、地价评 安排定期踏勘、守护等 估等手续 钉桩测量