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建设用地使用权及房屋关系理解及适用(上) 　　不动产统一登记整合了过去分散的房屋登记、土地登记等各类登记，《不动产登记暂行条例实施细则》从制度上强化了一体登记的原则，体现了不动产统一登记制度改革的内在实质要求，特别是不动产单元设定、权籍调查、登记簿设置等环节在技术操作层面全面落实了统一登记的要求。实践中最常见的、最典型的问题是如何理解建设用地使用权与房屋之间物权关系，要求不动产登记机构工作人员以及其他相关人员必须理解其精神实质并合理运用 一、建设用地使用权的概念及内涵 由于历史和社会意识形态的原因，城市土地的使用和流转交易，是通过在土地所有权上设置建设用地使用权的方式实现的 建设用地使用权是以出让或划拨给相对人的，在一定期限内对土地拥有的一些权利。《物权法》规定，建设用地使用权人有如下权利：对土地的占有、使用和收益的权利；利用土地从事建设房屋的权利；处分建设用地使用权和地上建筑物、构筑物及其附属设施等房屋的权利；住宅建设用地使用权自动续期的权利 就一宗地而言，建设用地使用权的具体内容是规划确定的。一旦修建性详细规划审批确定，宗地上可建房屋的位置、规模、用途即已确定。从这个角度看，虽然建设用地使用权是一种民事上的物权，但其内容却是规划许可这个行政行为赋予的，是由既作为土地所有人的代表、又是规划管理者的政府出让或拨给相对人，并设定具体建设内容的一种权利 二、建设用地使用权与土地所有权的关系 我国土地要么是全民所有，要么是集体所有，这两种所有权均不具有民事财产权的基本属性――可流转性或可交易性，不能成为土地资源市场化配置的制度基础 国有土地所有权在《物权法》上的意义在于创设建设用地使用权。国家所有权作为民法上的所有权，体现为对所有物的处分权利。一旦设立了建设用地使用权，国有土地所有权已经被虚化，国家对于土地并没有实际使用和处分的权利，国家所有权仅仅能够实现的是到期之后收回土地的权利，这种虚化的所有权在建设用地使用权结束时才可以恢复圆满 土地恰是通过建设用地使用权最终实现物权化的。可流转的建设用地使用权的创立，将国有土地区分成为独立的物，并分散给各个主体形成排他支配权，解决了土地资源的物权化使用流转问题。设定建设用地使用权有三项功能：（1）通过宗地划分，将国有土地切割成具有特定四至的地块，成为民法上的物；（2）建设用地使用权人拥有了在宗地范围内申请建设房屋的权利；（3）赋予土地使用权人对特定地块排他的支配权，并允许在法律范围内流转 三、建设用地使用权的客体是什么、权利范围到哪里 建设用地使用权客体是以出让或划拨方式取得的四至明确的特定地块，即宗地，宗地是具有固定位置和具有明确边界的，有确定的利用类型、质量和时态等土地基本要素的最小地块。建设用地使用权的出让和登记是以宗地为单位进行的，一宗地上只有一个建设用地使用权，一个建设用地使用权也只存在于一宗地上，其权利所及范围是整宗土地 土地以宗地?榈ノ唤?行登记，使绵亘无垠的土地被“宗地”在观念上特定化，符合了物权标的特定的原则。同时，借由不动产登记制度使“宗地”成为独立物，将其法律上的物权功能向社会公示 一般情况下，一个宗地就是一个建筑区划。确定权属的一致性是判断划分宗地的主要标准，确定权属的一致性主要体现在五个方面，即：性质相同、主体一致、取得方式一致、存续期限一致、使用权内容一致。实践中，建筑区划是指对按照城市规划要求，遵循统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则规划建设的，能满足人们生产生活需要的建筑物聚集区进行的区域划分。划分建筑区划的依据主要是城市规划道路、配套设施设备、建筑物规模、行政管理、物业管理等因素。宗地划分并无绝对标准，但应掌握两条基本原则：一是物尽其用，即宗地划分不宜太“小”，宗地内的各项设施应具备一定的独立性和整体性，划分宗地不应将相互配合才可发生效果的设施强行分离，否则宝贵的土地资源就会被浪费，或致使使用人在实践中产生大量纠纷；二是促进交易，即宗地划分不宜太“大”，不宜将两个有相对独立功能的地域化为一宗地，否则会影响交易流转的便捷性。2012年国土资源部下发《关于规范土地登记的意见》，并就相关问题作出解读：宗地一经确定，不得随意调整。宗地应当依据国有建设用地使用权出让合同、用地批准文件等合法的土地权属来源材料，结合实际使用情况，按照地籍调查程序划定 宗地内业主的建设用地使用权及于整宗土地。不仅意味着全体业主作为整体享有覆盖整宗土地的建设用地使用权，也意味着每一个业主享有的建设用地使用权覆盖整宗土地，每一个业主都享有使用宗地内所有共用设施和共用土地的权利，可以对公共事物的管理进行表决，也负担共有设施和共用土地产生的费用 四、“房地一致”原则的本质 我国立法上将房屋和土地视作相互区分的两个