物业三十问.doc

一、物业管理公共服务费用构成？ 答：1、人员费用 2、共用部位，共用设施设备的日常运行和维护费用，包括二次供水，加压设备的维护保养 3、物业管理区域清洁卫生费用，4、物业管理区域秩序维护费用 5、物业管理区域绿化养护费用 6、物业服务企业办公费用 7、物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费 二、已办理入住业主，能否以未享受服务拒交物业服务费？ 答：不能，物业服务企业对物业管理区域内的共用部分提供服务，对业主的专有部分双方另有约定外，物业服务企业有存在另行提供专有部分的服务，物业中专有部分和共有部分是不可分割的组成部分，业主已经享有了服务，当然应当履行其法定义务。 三、违约金可以抵偿物业服务费吗？ 答：不可以，根据法律规定，物业服务费与预售违约金不能相抵，物业服务与售房是两个法律关系，是主体不同的两份合同。 四、分期分批开发有噪音粉尘污染的，业主交纳物业服务费是否可以打八折？ 答：不可以 ，分期分批开发有噪音粉尘污染和交通不便的，由承建商与业主协调处理，不存在物业服务费打八折。 五、出租屋物业服务费由谁承担？ 答：由业主承担，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 六、业主在办理入住手续时，对房屋内部提出不少质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出自己的意见，并收了房门钥匙，半年后，该业主回国发现，有关的质量问题仍未解决，而物业服务企业却发出了多份催交物业服务 费的通知，该业主觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己出没住，为什么还要缴纳这么多物业服务费？ 答：要交。因物业管理实质上是向产权人、使用人收取公共区域管理服务费，主要包括公共卫生清洁，公共区域设施设备的维修、保养及保安、消防、绿化等费用，物业管理一旦启动，物业内的所有公共设施设备和配套设施都要运作，管理人员要到位，服务工作要开展各项管理费用开支，不可能因个别物业的空置而使物业业整体管理间断或减少。 七、处理欠费有哪些办法？ 答：物业服务收费是公共性的服务费用，用于全体业主的共用部位、共用设施设备等日常的维护管理，个别业主拒交物业服务费实际上是侵害全体业主的公共利益。 基于以上种种原因，对于拒交物业服务费的业主一般采用如下方法处理：1、进行电话沟通2、通过信息平台进行催缴，3、物业服务 企业 派员上门沟通，4、发书面催缴通知书，5、发律师函 6、通过司法途径解决 八、怎样面对投诉时情绪激动的业主？ 答：耐心、礼貌地倾听业主的诉说，不与争辩，待其情绪稳定后仔细问清楚投诉原因；对业主所诉原因仔细记录，视情况给业主明确的整改、解决期限，并解释缘由，博得业主的理解；安排责任部门限期处理；问题处理完后由当初投诉受理人回访业主中，确定处理效果，消除业主对物业服务工作的意见。 九、物业服务企业是否有权收取装修服务费？ 答：有权， 十、为什么收了物业服务费，还要收装修垃圾清运费？若简单装修，没什么垃圾，能否少收点费用？装修为什么 还要装修押金？ 答：物业服务费不包括清理和清运装修产生的建筑垃圾，其必须按政府规定请相关单位进行清运处理。根据《住宅室内装饰装修管理办法》（110号令）、《湖南省城市住宅区物业管理条例》和《长沙市城市房屋装饰装修管理条例》、《湖南省物业服务收费管理实施办法》的规定，装修垃圾清运费不是根据 垃圾的多少定收费的标准，而是按照房屋建筑面积收取。 为了规范文明装修施工行为，维持良好的生活环境，有效防止不当装修对公共部位、共用设施设备造成损害。根据《住宅室内装饰装修管理办法》（110号令）《湖南省城市 住宅区物业管理条例》和长沙市城市房屋装饰装修条例》等有关法律收取押金，可以监督装修施工队及时解决问题，保障业主的合法权益。 十一、如何解决楼上业主装修过程中造成楼下管道堵塞的纠纷？ 答：根据《住宅室内装修管理办法》第三十三条：因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿 ；属于装饰装修企业 责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿之规定，楼上业主，应当承担赔偿责任。 十二、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？ 答：1、原设计单位或者具有相应资质等经设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构 2、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房。3、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体4、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果 5、未经批准，不得搭建建筑物，构筑物，改变住宅外立面，在非承重墙上开门是、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施；6 其他影响建筑结构和使用安全的行为。 十三、某高层住宅小区数名业主因住房朝向不佳等原因，要求安装晒衣架，受到物业服务企业的劝阻，由此双方发生争议，高层住宅部分业主坚决要求安装晒衣架。请问怎样处理高层住