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我国房地产投资区位差异宏观因素分析 　　[摘要]文章从房地产投资的角度分析了我国房地产业发展的区域差异性，东部地区城市的房地产投资量远远超过中西部地区城市的房地产投资量。通过理论分析，文章提出了影响我国房地产投资区域差异的四个宏观影响因素：城市人口规模、制造业规模、人均收入和市场潜能。对2003―2014年我国259个城市的实证分析得到，人均收入水平对东部地区城市的房地产投资的影响最大，城市人口规模扩大和人均收入水平的提高对我国中部地区房地产投资有比较明显的带动作用，而城市市场潜能是影响我国西部地区最重要的影响因素 [关键词]房地产投资；区域差异；市场潜能 [DOI]1013939/jcnkizgsc201714025 1问题的提出 党“十八大”以来，我国加快了新型城镇化建设进程，房地产业作为新型城镇化发展的物质基础，在推动我国新型城镇化发展过程中发挥了重要作用。2000年，我国房地产投资完成额为4984亿元，占全社会固定资产投资完成额的151%，而到了2015年，我国房地产开发投资完成额增加至95979亿元，占全社会固定资产投资完成额的比重增加到171%。2015年我国房地产投资完成额与2000年相比，增长了近18倍 我国各地区房地产投资额每年都在增加，不同地区的房价差异却逐渐拉大。我国东部沿海地区，经济发达，房地产需求活跃，长江三角洲地区、珠江三角洲地区以及京津冀城市群是我国房地产市场的三个价格高点，其房价水平达到甚至超过内地同类城市房价水平的几倍。而中西部地区经济发展水平远远落后东部沿海地区，发展速度也较为缓慢，房地产业发展水平也远远落后于东部地区。本文以我国地级市为研究单元，分析我国房地产业发展的区域差异性及引起房地产投资区域差异性的主要宏观因素 2文献回顾 房地产业作为国民经济中的一个重要产业，从产业间供给与需求联系的角度，房地产业对与其密切关联的产业产生的效应主要表现为前向关联效应和后向关联效应。因此，众多学者运用国民经济核算的投入产出模型研究房地产业对其相关产业和宏观经济的带动效应（原鹏飞，冯蕾，2014；陈昌兵，2015）。高波等（2012）对新经济地理模型进行拓展，引入房价因素，发现区域房价差异导致劳动力流动，当相对房价升高时，会引起生活成本上升，降低消费者效用，从而减少劳动者流入，影响我国东、中、西部的产业转移和产业升级。陈淑云、付振奇（2012）运用多指标面板数据对我国70个大中城市分类，研究了房地产投资对不同规模城市的拉动能力，发现相对于其他资产投资，房地产投资对规模较大城市及规模较小城市经济增长的拉动能力较弱 3我国房地产投资区域差异的影响因素分析 我国房地产投资区域差异明显，房地产投资在东部地区省份的投资量要远远大于我国的中西部省份，江苏省、浙江省、山东省和广东省等几个经济发展较快的省份，房地产投资量明显高于其他省份，而中西部地区的房地产投资则无法与其相提并论。省份层面表现出的差异性与城市层面表现出来的差异性整体一致，北京市、天津市和重庆市等直辖市和沿海城市的房地产投资量较为集中。在我国的产业划分中，房地产业归属于生产性服务业，本文借鉴陈建军（2010）提出的理论分析框架，结合新古典经济学、城市经济学以及房地产经济学的相关理论，分析我国房地产业及房地产投资的影响因素 第一，城市规模因素。城市经济学理论认为，当城市规模在一定的范围内扩大会对所在城市中的各产业产生正向的外部性。首先，城市规模的扩大可以为劳动力在相关联产业间的转移提供空间，能够有效降低劳动者的搜寻成本；其次，城市规模的扩张意味着劳动力有更多的就业机会和更好的基础设施条件。城市服务功能的增加以及相关服务行业的发展必然依托于房地产业作为物质基础，这将促进房地产业的发展和房地产投资的增长 第二，关联要素因素。新古典经济学的外部经济理论认为，与本地大市场相联系的前后向关联是促进产业集聚的因素之一。已有的研究证实，房地产业与通信设备、计算机及其他电子设备制造业、专用设备制造?I等制造业存在较强的前后向关联效应。房地产业的发展存在明显的生产外部性和行业规模报酬递增规律，区域制造业的发展水平会在很大程度上影响房地产业的生产外部性 第三，供需平衡因素。Wheaton和Dispasquate将区域经济市场划分为三个市场，分别为区域产出市场、劳动力市场和房地产市场，通过静态分析的方法来模拟这三个市场的相互影响。在“三部门”模型中，劳动力人口的增加，引起消费需求增加，进而引起消费者对住房的需求增加，导致房价与租金的上涨，从而引起房地产开发投资流动 第四，市场潜能因素。新经济地理学理论认为，交易成本对产业的选址有重要影响。房地产业融合了制造业和服务业的特点，既包括了开发过程中的运输费用，又有服务业中的