第七章__房地产转让法律制度.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * 2、当事人以预售合同未依法办理登记手续为由，请求确认合同无效，如何处理？ （1）一般不予支持； （2）若约定以登记为生效要件的，则合同无效；但已实际履行的，则合同有效。 3、办理预告登记手续的预售合同可以产生对抗第三人的效力（物权法第20条） 三、因销售广告引起的纠纷 案例：01年4月18日，湖北宜昌市四季花园的四位业主将开发商宜昌润海公司告上法庭。原因是，98年1月至99年6月间，润海公司利用报纸广告、宣传册等方式销售其开发的四季花园商品房，声称四季花园拥有大面积绿地及网球场等多功能配套服务设施，原告根据广告签订了购房合同，但入住后发现，根本没有广告上承诺的配套设施。 原告请求：依法判令被告赔偿因利用虚假广告欺诈原告所造成的经济损失共计人民币745450元（双倍返还差价）。 被告润海公司认为：公司卖房时已是现房销售，不存在广告欺诈，原告的购房行为是知假买假。 法院认定，依据《广告法》润海公司在商品房销售广告中发布虚假信息，误导了消费者，应承担相应的民事责任；由于目前无法确定地鉴定出小区配套设施的价格，考虑当地经济发展水平，酌定润海公司按原告购房款的7％予以赔偿。 《广告法》第38条规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。 1、销售广告性质 （1）通常情况，销售广告为要约邀请； （2）构成合同条款的情形： A.当事人在购房合同中对广告内容的约束力进行认可的； B.将销售广告作为购房合同附件的（但正式合同对广告内容有实质性变更的，以正式合同为准）； C.出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。（该说明和允诺即使未载入合同，亦视为合同条款）。 2、开发商违反作为合同条款的广告许诺应承担的民事责任。 （1）开发商应承担违约责任，赔偿买受人的损失； （2）买受人要求解除合同的，是否支持？ A.开发商行为构成一般违约的，应继续履行； B.违约事项没有继续履行可能，但不影响购房基本目的的，不应解除合同； C.违约事项严重影响了当事人合同目的的实现，可以解除合同。 四、认购书纠纷 《解释》第四条 （一）认购书的性质： 预约合同； 区分认购书和房屋买卖合同：定金、购房款 （二）处理： 1、因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应按定金规则处理。 2、因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应返还定金。 五、房屋权利瑕疵纠纷 （一）出卖他人房屋纠纷 案例： 81岁的华老太有套位于杭州市下城区的30多平米的房子，02年10月，以650元每月的价格租给了傅女士。03年2月，傅女士以单位发租房补贴，需拿房东的三证审核为由，骗取了三证。不久，华老太生病住进医院，三证一直没拿回来。04年初，华老太想起此事，委托邻居向傅讨还。邻居回来说，房内居住的是一位姓龚的女士，03年4月，傅以老太太住院急需用钱为由，持三证以11万元的价格，把房子转卖给了龚女士。华老太向公安机关报案，傅被抓获后，因诈骗罪被判有期徒刑11年，但傅骗来的11万元早被挥霍一空。 7月16日，华老太把傅和购房的龚女士告到了下城法院，要求退还房子。龚女士说，买方时，傅曾出示一份授权委托书（经查证，是傅伪造的）和房屋三证。担心有诈，自己还专门打了电话去医院，证实华老太真的在住院，并去房地产交易中心核实了三证的真实性，已尽到了应尽的义务。傅某造假，自己并不知情，房子不能退。 问题：1、如何判断善意？龚女士是否属于善意？ 2、本案如何处理？ 二手房交易中买方应注意的问题： （1）查验房屋“三证”是否齐全以及“三证”的真伪；实地考察房屋质量状况； （2）查验出售人是否所有人本人；如非本人，应查验出售人是否有所有人经公证的书面授权委托书； （3）查验房屋是否为共有财产，如是共有财产，应由全体共有人签字出售或有其他共有人经公证的书面授权委托书； （4）应以合理的市场价格购买； （5）查验房屋上是否有他项权利，如抵押权、承租权以及是否被国家机关依法查封等。 卖方义务：信息披露 （二）未经共有人同意出卖共有房屋纠纷 1、合同订立后但未过户登记的，按无权处分处理。 2、合同订立后并办理过户登记，买受人为善意、有偿取得的，合同有效。买受人取得房屋所有权 第十条?房地产登记簿和权属证书记载的登记权利人未经其他实际共有人同意，擅自处分共有的房地产，买受人符合善意取得条件而取得物权，因此造成实际共有人损失的，应由登记权利人承担赔偿责任。 案例：2004年元月15日，被告赵女士和原告陈先生签订了《私房转让协议书》，约定将位于拱宸