房地产开发企业会计核算教材.docx

目 录第一章房地产开发企业会计核算的主要内容一、房地产企业各阶段会计核算的内容房地产开发阶段可分为房地产开发企业的设立阶段、开发项目的准备阶段、项目开发阶段、房地产销售阶段及利润分配阶段。由于房地产开发企业的各个阶段特点不同，其会计核算的侧重点也有所不同。（一）开发企业设立阶段的会计核算（二）开发项目准备阶段的会计核算1．取得土地使用权的核算2．取得项目借款3．开发前物资准备（三）项目开发阶段的会计核算1．房地产开发成本的核算2．房地产开发产品的核算（四）销售阶段及利润分配阶段的会计核算1．房地产企业销售业务的核算2．利润分配阶段的核算房地产开发企业的经营业务主要有以下几个方面：（1）土地（建设场地）的开发经营；（2）商品房的开发经营；（3）城市基础设施和配套设施的开发和建设；（4）代建房屋和工程的建设；（5）经营房屋的出租和经营；（6）其他多种经营业务。二、科目设置及核算说明房地产企业会计科目设置及运用说明（详见附件：房地产开发有限公司会计科目及辅助核算设置说明）第二章房地产开发企业销售收入的核算一、销售收入的特点和确认条件（一）销售收入核算的特殊性1．收入具有多样性。2．收入确认的特殊性。3、各期收入的波动性。（二）营业收入确认的条件企业会计准则规定的收入确认的条件是——销售商品收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：1、企业已将所有权上的主要风险和报酬转移给买方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；3、与交易相关的经济利益能够流入企业；4、相关的收入和成本能够可靠计量。房地产收入的确认应同时具备以下条件：1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积业经有关部门测定；2）已与客户签订的正式房屋销售合同；3）标的物—房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。二、销售阶段涉及的主要会计科目及其核算（一）、主要涉及的会计科目涉及的科目主要有：主营业务收入、主营业务成本、其他业务收入、其他业务成本、预收账款、应收账款等。其中“主营业务收入” 科目来核算主营业务收入的发生和结转。按主营业务收入的类别设置明细科目，主要有“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等。（二）主营业务收入的会计核算1、商品房预售的核算会计 企业进行预售时，一般涉及诚意金、办卡费、预收定金、预收款项以及代收的配套基金、办证费等的核算。企业销售未完工产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局的规定进行确定。1）定金和预售房款的核算企业收取的定金计入“预收账款”或“其他应付款”账户核算。预售房款计入“预收账款”或“应收账款”账户核算。2）按揭保证金的核算其会计处理是:借记“其他货币资金-按揭保证金户”科目，贷记“银行存款”科目。3）代收配套设施费、办证费、维修基金的核算代收的相关费用应该借记“银行存款”，贷记“其他应付款”科目。房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的均为预售房款，一律不确认收入，其款项记入“预收账款”科目。开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照销售合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现，借记“预收账款”、“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转销售成本。商品房销售的特殊情况视同销售我国企业所得税法规定，企业发生将商品房用于利润分配、对外投资、抵偿债务、置换土地使用权、职工福利、对外捐赠等用途的应当视同销售货物。在商品房发生视同销售情况下，在商品房所有权或者使用权发生转移时，或者在实际取得利益权利时要确认收入的实现。确认收入的方法和顺序为：按本企业近期或本年底最近月份同类开发产品市场销售价格确定；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定，成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。商品房预售。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或分月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度商品房委托销售情况下的会计处理在将销售收入和计量原则运用于特殊销售商品收入的会计处理时，应结合这些特殊销售商品交易的形式，并注重交易的实质。（1）视同买断销售这种方式收入确认的时间是收到受托方的代销清单时，销售价格按合同或协议价款与买断价款之间较高者。不用结转手续费。（2）支付手续费方式 在这种方式下，应增设“委托代销商品”科目核算委托销售的开发产品，在