江南商城业态定位方的案.ppt

总纲 一、我们所在的商业平台 二、项目客观条件 临街面窄 为二层商铺 首层经营业态档次低下 人流导入口窄，整体形象不佳 三、市场机会挖掘 四、终端客户定位 1、以项目价位为基数100，初步比较价格； （计算公式：参考项目租金÷位置修正系数÷人流修正系数÷规划修正系数÷ …… ） 2、将比较价格按照各参考项目的可比性进行权重的调整，综合后得出预期租金。（计算公式：预期租金=比较价格a×权重a+比较价格b×权重b） 项目优化建议 MALL是一个怪兽 她往往对人流的依赖不大，唯一的条件是交通 她是多种业态的综合体，娱乐、休闲、观赏、购物，彼此形成共生的关系 我们有空间，交通好 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 女性装点人生的去处很多，也有很多地方为女性提供装点人生的各类服务。 但…… 千秋万载，一统江湖的女性乐土仍未出现…… Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 为渴望美丽的心而存在 国色天香横空出世 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 经营内容 女性服饰 分区经营 化妆用品 形象设计 纤体塑身 美容美发 妇幼用品 女性食品 连锁消费 行业保护 循环体验 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 租金价格建议 按承包租金90元/㎡核算，保本租金为150元/ ㎡ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 市场比较法计算项目预期租金 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 可行性报告 * * * 江南商城二层项目 业态定位 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 前言 在商业项目市场运作中，经营业态对于项目的商业价值与可持续发展具有关键性的影响力。同一个项目采用不同的业态，其场地租金水平与市场生命力亦相应地呈现异化的效果。因此，业态高度决定经营力度。 基于上述观点，本案的逻辑脉络就是以项目所在地段商圈特征作为思考元点，结合自身客观条件，深入挖掘市场机会，从原点放大、同构超越、空隙切入的提纯角度，剖析项目与市场的最佳契合点，务求以强势业态杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 地段商圈特征 项目客观条件 市场机会 业态提纯 业态定位建议 项目优化建议 商业平台 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 一、市场状况分析 1.1 广州商业状况 1.1.1 广州商业现状总述 现时广州的商业格局主要呈块状分布，以各行政区域为雏形，形成多个商业圈，其中以北京路、上下九、天河城三个商圈的影响力最大。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET