重庆经济发展解析(一)09.17.ppt

过往多年的实践已证明，需求端调控在长期是基本无效的。 限购、提高首付比例、增加交易税等需求端调控手段，并未能制止过去五年的房价上涨。 只有切实增加供应，加强分层住房市场体系建设，才能构建出合理、健康的房地产市场。 （九）土地储备 土地储备重要意义在于由政府控制土地一级市场，并将收益用于公共项目。 重庆开始高速增长时，就进行了足量储备，大约有40多万亩。储备的土地不能搞竭泽而渔，不能一届政府几年时间就把城市今后20年可用的土地都占用了，要细水长流。每年只准用储备量的5%，够用20年。 2002—2012年，10年重庆实际卖掉的、用掉的地是19.9万亩，正好每年用了5%。同时，储备地50%用于公共项目，如大学城、公租房等等；50%用于经营性开发。 经营性开发的收益，扣除成本后，也投入到了城市桥梁、隧道、大剧院等公共项目上，改善了城市的功能。 从16年前成为直辖市以来，重庆的基础设施建设10年投入了6000亿。这样的巨额投入没有为当地政府带来债务危机，关键就是土地储备。 重庆市2002年开始实施土地储备制度，当时储备了40多万亩地。十年用了20万亩，每亩赚200万，这就4000亿，就抵销了重庆城市基础设施建设的大部分开支。 重庆有大量的土地储备，重庆的财政能力也在不断提升，所以在西部十二省区是最轻松的。 （四）去无效供给 无效供给就是三去，去产能、去库存、去杠杆，包括去僵尸企业等等。 重庆这些年，一直比较注重过剩产能的控制，煤炭05年到了4000万吨，但是这10年没有增加一吨，还是4000万吨，重庆四面都有煤，贵州有几亿吨的媒，四川有几亿吨的媒，陕西、宁夏、山西，周围都是煤，所以建了那么多铁路，重庆都是小鸡窝煤和小煤矿，这些年从3000多个煤矿降到去年底的357个，可以说去掉了80-90%的煤矿，这几年4000万吨变2000万吨，再关掉一半，产能关掉一半，法人去掉270-280个，剩下70个左右。 重庆钢铁公司有700-800万吨，地方小钢铁有200万吨，加起来有1000多万吨，下决心关掉400多万吨，那些没有经过任何审批的小炼炉，污染严重的全部关掉。重钢也去掉了200多万吨的炼钢能力，同时重钢造船的钢板一年生产400万吨，600万吨里有400万吨造船，现在船舶制造，不会复苏，造船的能力去掉一半，这样400多万吨变成200万吨造船，总的来说，把能力转化到钢结构或者建筑，或者汽车用的钢板。 另外用行政的市场法制的办法淘汰铁合金焦炭水泥等等，也淘汰了2千多万吨。 船舶制造，大大小小的船厂一年生产百万吨，实际上也是过剩产能。2016年下决心退出20万吨载重吨的船舶，把10万千瓦的小电都关掉个。 全市所有的烟花爆竹厂，一共有200多个，框下来剩下6个，在梁平、秀山有6-7个企业定下来保存，其他的都关掉。 （五）房地产去库存 重庆的房地产有三种类型库存概念： 一种是指房子建好了，在房产商手中没有卖掉，这种库存如果半年、三年，对房地产商的压力极大； 第二房地产商没有房子，都卖掉了，老百姓人均有100平米的房子，三口之家有300平米，然后自己的家庭住100多，还有2-3个房子空着的，在老百姓手中的库存积压的房子有户头，不是房产商的，但是这种库存多了以后，意味着再生产出来很多房子，老百姓的购买力需求没了，再大规模新生产出来又会过剩，代表了一种潜在的市场萎缩。 第三房地产商开了工很大的量，这个要消化3-5年。 这三种指标，平时讨论的库存是讲第一种，房产商今年生产竣工了4000万平方米，卖了3500万，积压了500万，历年积压了几千万，就是指房地产手中没有销售的库存，首先要销这个库存。 第二减少潜在的库存减少供应量。重庆去年已经按中央的要求减少了10%的土地供应量，住宅类、商品房类的土地供应量减了10%，工业用地量基础设施用地量无变化。2016年1-5月份继续减了12%。重庆的目标比去年减少10-15%，2016年只要供应8.5到9平方公里。有意控制一些，这样房产商的建筑投资，造房的总量也会减少，这是一种有效供给端的收缩控制。 是不是土地少了，收入就少了？不会的。因为重庆不是一个萎缩的城市，不是一个发展，不景气的城市，不是人口流出的城市，每年有60万农村各方面来的人进入重庆城市就业，每年新增60多万城市劳动力，他们总是有房产需求，城市总有扩大需求。在这个扩大过程中，土地供应少了，出让金、土地收入事实上跟2015年持平，