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城市住宅价格影响因素分析 　　Regression Analysis of Influencing Factors of House Price: Taking Changsha as an Example 　　 　　Zhao Yuming；Zhu Hongmei；Luo Yin；Chen Yun； 　　Yuan Luying；Huang He 　　（湖南农业大学资源环境学院，长沙 410128） 　　（School of Resources and Environment，Hunan Agricultural University，Changsha 410128，China） 　　 　　摘要：运用SPSS13.0软件，以GDP、市区人口、市区居民人均可支配收入、住宅投资完成额、住宅施工面积、住宅竣工面积、销售面积为自变量，采用1999-2008年10年数据，建立线性模型，对长沙市住宅价格这一因变量进行模拟分析。结果表明影响长沙市住宅价格的主要因素是GDP、住宅施工面积和人均可支配收入。最后对长沙市住宅价格的合理发展提出了相应对策。 　　Abstract: This paper has used GDP, urban population, average disposable income of citizens, fulfillment of investment, area of construction and area of completion in Changsha during 1999-2008 as independent variables by SPSS13.0 software. We established the linear model, analyzed the influencing factors of housing price of Changsha city. The results indicate that the GDP, area of construction and average disposable income of citizens are the main influencing factors of house price. Finally, the countermeasures of development of housing price were proposed. 　　关键词：住宅价格 影响因素 长沙市 　　Key words: house price；influence factor；Changsha 　　中图分类号：[TU-9] 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）15-0158-02 　　0引言 　　房地产市场化以来，城市住宅作为商品，处于受政府相关政策影响的供需市场体系中。从需求因素角度来说，有学者认为住宅价格的波动影响因素主要是经济水平的提高和城市人口的增长。国内学者普遍认为商品住宅短期内缺乏弹性，所以市场需求是决定住宅价格的主要因素。从供给因素角度来说，一方面土地作为房地产产品成本的重要组成部分，直接影响住宅价格;另一方面土地的稀缺性和固定性导致房地产产品的不完全竞争性，从而影响住宅价格。此外，还有学者还认为金融因素（利率、货币政策）以及宏观调控因素对住宅价格也有一定影响。 　　近年来长沙市较快的城市经济发展速度为房地产业的持续发展提供了良好平台，长沙房价开始进入快速上升通道。本文从需求角度出发，运用SPSS13.0软件对长沙市住宅房价进行线性回归分析，得出对长沙市住宅价格影响的主要因素，为促进长沙市居民住房理性消费以及长沙市住房市场健康发展提供科学依据。 　　1模型数据 　　本文研究的数据来自长沙市统计年鉴，采用的是1999-2008年十年的时间序列数据。为了保证数据的可对比性，消除通货膨胀因素对数据的影响，分别以1999为基准年，计算各年居民消费价格总指数乘数，然后将各年的GDP，人均可支配收入，住宅投资完成额分别乘以居民消费价格总指数转换乘数，得到实际GDP，实际人均可支配收入和实际住宅投资完成额；住宅销售额乘以住房价格指数转换乘数得到实际销售额，结果见表1。 　　2建立数学模型 　　采用SPSS13.0软件对数据进行模拟和建模。以住宅均价为因变量，以GDP，城市居民人均可支配收入，住宅投资完成额，住宅施工面积，住宅竣工面积，市区人口为自变量，对数据进行线性回归分析。通过对住宅均价和各自变量进行线性回归分析，可以确定住宅均价和各个变量的大致关系，通过判定系数R2可以知道，与住宅价格的相关系数从大到小分别为：GDP、住宅施工面积、人均可支配收入、住宅投资完成额、市区人口、住宅竣工