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房地产宏观调控的几个关键I司题 乔新生 @柯灌邵黼黼，涮E武汉430070) 摘要：我国房地产市场起步较晚，但发展迅猛，甚至出现了很严重的房地产泡沫。因此。国务院出台了一系列 房地产宏观调控政策。目前，对我国房地产宏观调控进行历史性的总结为时尚早。但对我国房地产宏现调控政策 进行评估，并制定完善的房地产法律制度却很有盛要。当前理论界关于房地产宏观调控的讨论．主要集中在房地 产宏现调控政策的有效性、必要性和可行性方面。由于采用了不同的学术假定。因而这些讨论显得多少有些凌 乱，学术界没有形成一致意见。笔者试图从历史的角度。对我国房地产宏观调控进行系统梳理。并在此基础上提 出一些建设性意见。 关键词：房地产；宏观调控；关键问题 中图分类号：F293．31 文献标识码：A 文章编号：1004-0544(2011)04-0005—06 对我国房地产宏观调控进行历史性的总结为时尚 90年代末期国务院出台的房地产宏观调控政策．而是上 早。但是，对我国房地产宏观调控政策进行评估，并且制 个世纪90年代初期我国税收制度改革。改革开放以后。 定完善的房地产法律制度却很有必要。当前关于房地产 为了调动地方政府和企业、个人的积极性，国务院实行了 宏观调控的讨论。主要集中在房地产宏观调控政策的有 税收包干政策。国有企业完成政府财政包干任务之后。可 效性、必要性和可行性方面。由于采用了不同的学术假 以将纯利润用于企业的发展。财政包干政策实际上是一 定。因而这些讨论显得多少有些凌乱。学术界没有形成一 种多劳多得的政策．它不仅极大地调动了企业员工的积 致意见。笔者试图从历史的角度。对我国房地产宏观调控 极性。而且为我国资源的市场化配置提供了坚实的财政 进行系统梳理，并在此基础上提出一些建设性意见。 基础。在财政包干体制下，企业的跨行业经营成为可能。 许多企业通过多元化的经营扩大了规模。改善了企业职 工的生活。但令人遗憾的是，上个世纪90年代初期。为了 我国房地产市场是何时产生的? 强化中央政府的财政控制能力。国务院以行政命令的方 在分析研究房地产市场的时候．人们往往把1998年 式强制推行“分税制改革”。这场改革不仅导致地区之间 国务院出台房地产政策作为中国房地产市场发展的历史 的收入严重失衡，而且更主要的是，抑制了中西部地区政 起点。其实，这是一种割裂历史的分析方法。中华人民共 府汲取财政收入的能力。 和国成立之后．在房地产市场领域采取一种“有条件继承” 在“分税制”条件下，中央政府和地方政府税收权力 的政策。除极少数被追究刑事责任的业主之外，绝大多数 进行大幅度调整．中央政府不仅可以享有流转税等主要 业主都可以继续拥有自己的房产。在产权明晰的前提下。 税种，而且可以通过控制中央国有企业的利润收入，强化 那些拥有房产的居民可以进行房地产交易。这说明在我 对市场经济的调控能力。地方政府由于失去了主要税收 国房地产市场始终存在，只不过在特殊的历史背景下。房 来源。在提供社会保障和公共管理服务方面捉襟见肘。部 地产市场处于被压抑状态罢了。由于众所周知的原因．城 分沿海城市的经营者在香港投资商的启发下，进行“经营 市绝大多数居民的房产曾经一度被剥夺，但是拨乱反正 城市”的尝试。他们把城市中心区的危旧房彻底拆除，吸 之后，部分城市居民仍然可以享有房屋所有权。笔者曾经 引海外资金进行所谓的“棚户区改造”。改造之后的商品房 先后代理数起落实房地产政策的法律案件。从整体而言。 部分用于安置居民．其他则用于商业性经营。这种独一无 由于城市居民现存