房产出租涉及的税项 8.26.docxVIP

房产出租涉及的税项(适用于营改增前)一、营业税我国与房屋出租事项相关的营业税法律法规主要有：《中华人民共和国营业税暂行条例》（以下简称《营业税暂行条例》）、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（以下简称《营业税实施细则》）、《营业税税目注释（试行稿）》（以下简称《营业税税目注释》）、《国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（以下简称《财税[2008]24号文件》）。房产出租是否属于营业税的应税范围及纳税义务人《营业税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”关于征税对象，《营业税税目注释》有更明确的规定。根据《营业税税目注释》第七（六）项指示，租赁业隶属于服务业项下，是《营业税暂行条例》中的应税劳务。《营业税税目注释》第七（六）项规定的“租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。融资租赁，不按本税目征税。”（根据《营业税税目注释》第三（一）2项，融资租赁属于金融保险业。）此外，《营业税实施细则》第四条规定：“条例第一条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：……..（四）所销售或者出租的不动产在境内。”因此，行为人有偿出租位于中国境内的房产的应当缴纳营业税。如果房屋没有出租，就没有应税营业额，因此不用缴纳营业税。根据上述规定，房产出租被视为营业税应税劳务，提供房产出租的业主（单位和个人）是营业税的纳税义务人。（二）房产出租营业税的计算《营业税暂行条例》第四条规定：“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。（应纳税额计算公式：纳税额＝营业额×税率）营业额以人民币计算。纳税人以人民币以外的货币结算营业额的，应当折合成人民币计算。”税基营业税的税基是指应纳税计算公式中的营业额。《营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”同时，根据营业税的性质（营业税不是所得税），除非法律另有规定（《营业税暂行条例第五条》），提供劳务和销售无形资产和不动产的主体应就其全部收入缴纳营业税。因此，房产出租的业主应就全部租金缴纳营业税。营业额由纳税义务人根据交易的真实情况申报，但根据《营业税暂行条例》第七条的规定，“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。”税率根据《营业税暂行条例》第二条规定，“营业税的税目、税率，依照本条例所附的《营业税税目税率表》执行。”《营业税税目税率表》（由国务院第540号令颁布）规定的服务业税率为5%。因此，房产租赁的营业税税率原则上是5%。为了支持住房（尤其是廉租房和经济适用房）租赁市场的发展，财政部对于住房租赁出台了特殊规定。《财税[2008]24号文件》第一条规定，“（一）对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税……”第二条规定：“……（三）对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。”因此，将房产出租给个人居住的且业主为个人的，适用1.5%的营业税税率；其余的，将按照5%的税率征收营业税。（三）营业税的征管规定扣缴义务人《营业税暂行条例》第十一条规定：“营业税扣缴义务人：（一）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。”纳税义务或扣缴义务发生时间《营业税暂行条例》第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。”《营业税实施细则》第二十五条第二款规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”纳税地点《营业税暂行条例》第十四条规定：“营业税纳税地点：......（三）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。”二、城建税以及教育费附加城建税和教育费附加的法律义务城市建设维护税（以下简称城建税）和教育费附加是税上税。根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（以下简称《城建税条例》）第二条和《征收教育费附加的暂行规定》（以下