上海市建筑面积计算规划管理暂行规定解读.pdfVIP

121 | 规范解读 《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》 有关适用问题解读 Interpretation of Application Problems about The Shanghai Architectural Area Calculation Planning Management Interim Provisions 文章编号1673-8985（2012）05-0121-04 中图分类号TU981 文献标识码A 作者简介 任芝浩 上海市规划和国土资源管理局 副总工程师 法规处处长 高级工程师 ， ， 周 维 上海市规划和国土资源管理局 副主任科员 在职法律硕士 ， 建筑容积率管理是城乡规划管理的重要调控手段，对于确定建筑面积、控制建筑体量、改善空间环境具有十分重要的作用， 是建设方案审查和工程验收的核心要素，也是和开发商利益密切相关的重要指标。建筑面积是核算工程造价和有关规费、 契税征缴的主要依据。同时，也是执行国家调控政策，界定普通商品住房、配建保障房等的重要依据。 近年来，一些开发项目在房型设计上频频推出 “空中花园”、“入户花园”、“超大面积阳台”、“房间算作阳台”、“买一层送一层”等卖点， “买房送面积”的风潮越演越烈。在容积率计算口径上，开发商通过包装概念、少计建筑面积，从而达到规避限制的目的， 造成了土地资产和国家税收的无形流失，影响市场公平和公正，给城乡规划管理、物业使用与安全带来较大的负面影响。 2009年4月，建设部、监察部针对房地产开发中违规变更规划、调整容积率等问题开展专项治理。2009年8月，中共中央办公厅、 国务院办公厅又印发了《关于开展工程建设领域突出问题专项治理工作的意见》，把容积率问题的治理纳入工程建设领域突出问题的专项治理中。 全国各大城市相继出台针对性文件，以规范容积率管理。 2011年10月1 日，新修订的《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》（简称“《暂行规定》”）正式施行，这对强化本市建筑容积率管理， 统一和规范建筑面积计算标准，规范依法行政、维护市场秩序、保障资源公平合理利用，营造良好的房地产市场环境具有非常深刻的意义。 为了使读者更清晰的了解《暂行规定》的立法本意，本文针对目前建设项目审批中常见的建筑面积计算问题， 对《暂行规定》有关适用问题进一步解读，以期更好地规范建筑面积和容积率管理。 一、关于建筑工程建筑面积和房产面积 等相关规定。本市房产面积主要是规划竣工 筑面积计算规范》，无论封闭还是不封闭均按 计算的差异问题 验收后房屋权属管理和房地产登记的面积， 其水平投影面积的1/2计算（计容积率建筑面 本市建筑工程建筑面积计算主要是规 是为了区分专有面积、共有面积，合理确定产 积按《暂行规定》执行），而在房屋管理中按 划管理中各项建设工程在建筑设计和项目申 权面积，计算依据是《房产测量规范》、《上海 照《房产测量规范》和《上海市房产面积测 报、审批、竣工测量、竣工规划土地综合验收 市房产面积测算规范》、《上海市房屋建筑面 算规范》，则有封闭和不封闭之分，封闭的算 时的面积计算，是为了工程设计、施工计算、 积计算及共有建筑面