资产评估第五章房地产评估-06+07.pptVIP

第五章 房地产评估 本章内容 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节 房地产评估的基本方法 第四节 在建工程评估 本章重点与难点 理解影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素 掌握收益法的基本原理以及市场法和成本法的运用 基准地价系数修正法 难点：收益法、成本法 第一节 房地产评估概述 一、土地的特性 土地的自然特性：位置的固定性 质量的差异性 不可再生性 土地效用的永续性 土地的经济特性：土地经济供给的稀缺性 土地产权的可垄断性 土地利用的多方向性 土地效益的级差性 第一节 房地产评估概述 二、土地使用权 国有土地使用权出让：国家以土地所有者身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换、赠与 第一节 房地产评估概述 土地使用权出租：土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为 土地使用权抵押：债权人对债务人或者第三人不转移占有而供担保的地产，在债务人不履行债务时，就该地产的变价款优先受偿。抵押人和抵押权人签订抵押合同，其地上建筑物、其他附着物随之抵押 第一节 房地产评估概述 三、房地产的特性 房地产：土地、房屋及其权属的总称 位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性 第一节 房地产评估概述 四、房地产评估的原则 供求原则、替代原则、贡献原则 最有效使用原则 合法原则 第一节 房地产评估概述 五、房地产评估程序 明确评估基本事项：目的、对象、评估基准日 签订评估合同 制定工作计划 实地勘查与收集资料 测算被评估房地产的价值 综合分析确定评估结果 撰写评估报告 第二节 房地产价格及其影响因素 一、房地产价格的种类 （一）根据权益的不同 所有权价格 使用权价格 其他权利价格 第二节 房地产价格及其影响因素 （二）按价格形成方式 市场交易价格 评估价格：基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易低价、课税价格等 （三）按房地产的实物形态 土地价格：包括基准地价、标定地价、土地交易价格 建筑物价格：纯建筑物部分的价格 房地产价格：建筑物连同其占用的土地的价格 第二节 房地产价格及其影响因素 基准地价：按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格，基准地价评估以城市为单位进行 标定地价：市、县政府根据需要评估的，正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格，可以以基准地价为依据 第二节 房地产价格及其影响因素 （四）按房地产价格的表示单位 总价格 单位价格 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 ＝土地单价÷容积率 （容积率＝建筑总面积÷土地总面积） （五）其他价格类型：公告地价、申报价格 例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平米，乙地容积率为3，单价为800元/平米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济？ 解：甲地楼面地价＝1000/5＝200（元/平米） 乙地楼面地价＝800/3＝267.7（元/平米） 从投资的经济性出发，投资者应投资购买甲地 第二节 房地产价格及其影响因素 二、房地产价格的特征 房地产价格是权益价格 房地产价格与用途相关 具有个别性 具有可比性 第二节 房地产价格及其影响因素 三、房地产价格的影响因素 （一）一般因素：经济、社会、行政、心理 1.经济因素：经济发展水平、财政金融因素、产业结构 2.社会因素：人口、家庭规模、房地产投机、教育科研水平和治安因素、社会福利因素 3.行政因素：土地使用制度、住房制度、地价政策；城市规划、土地利用规划、城市发展战略；税收制度、投资、优惠政策；行政隶属关系变更；交通管制 4.心理因素 第二节 房地产价格及其影响因素 （二）区域因素 商业、服务业的繁华因素；道路通达；交通便捷、城 市设施状况、环境状况 （三）个别因素 1.土地的个别因素：宗地因素（包括区位、面积、宽度、深度、形状、地力、地质、地势、地形、容积率、用途、使用年期） 第二节 房地产价格及其影响因素 2.建筑物的个别因素 面积、结构、