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第一章 控制性详细规划 第一节 西方国家城市用地区划概况 一、用地区划的概念与目的。 1、用地区划(Zoning)：将城市用地范围内的土地，划分成不同的用途区，并规定每一用途区的使用性质和使用强度的一种方法措施。 2、目的： 确定各用地的使用性质 确定各用地的使用强度和人口密度 保证有适宜的公益服务设施 确保城市规划目标的实现 在控制的同时，通过各种鼓励措施，促使开发商提供公益设施和遵循城市设计的准则。 二、用地区划的起源、发展及其背景 德国、美国：1916年纽约建立“用地区划条例 （一）基本类型分析 1、规划主导型——英、法、德 该模式以集权制政体为政治形式，其特点是立足于规划，在立法中确立规划的法律地位 2、区划主导型——北美国家 该模式的政治基础是分权制政体。该模式以区划法规为核心，其特点是把规划转变为法律，转译成区划法规。 3、综合控制型——香港 该形式将规划控制和法规控制结合在一起，对城市土地的使用进行综合控制和调节。 九、用地区划与控规的比较 1、关于Zoning的概念辨析 （1）美国的定义：Zoning是为了控制、引导城市用地的开发，根据未来的可能用途，对城市土地进行划分。 （2）相关研究： 区划本质是一种地方法规，具有多种作用 是城市政府为了控制城市开发而制定的地方法规 它又是一门独立的技术 它是对城市未来的一种展望,是规划的替身和补充 它是社会财富再分配的手段 2、 Zoning与控规的关系：控规是在Zoning的基础上发展起来的，它是Zoning技术与中国实际结合的产物。两者的不同之处： 两者的法律地位不同； Zoning是法律,控规不一定是法律 两者的侧重点不同； Zoning侧重于土地使用性质、开发强度的控制，控规则是界于建筑管理和用地管理之间的 控制的内容不同； Zoning是对用地的控制，没有规划设计的内容，控规则带有规划设计的内容 地域范围不同； Zoning的编制要求地域的相对完整性，控规的范围则可大可小。 第二节 我国控制性详细规划 1、城市规划编制层次 总体规划、分区规划、详细规划（控制性详细规划、修建性详细规划） 一、控制性详细规划的涵义 以城市总体规划或分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地的使用性质、使用强度和空间环境，强化规划设计和管理、开发的衔接，作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划。 第三节 控制性详细规划基本内容 内容: 1、确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。 2、确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。 3、提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则； 4、根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 5、根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。 6、制定相应的土地使用与建筑管理规定。 一、控制性详细规划的控制体系 1、土地使用：用地面积、用地边界、用地性质、土地使用兼容性 2、环境容量：容积率、建筑密度、居住人口密度、绿地率 3、建筑建造：建筑限高、建筑后退、建筑间距 4、城市设计引导：建筑体量、建筑形式、建筑色彩、建筑空间围合、建筑小品 5、配套设施：市政设施、公共设施 6、行为活动：a、交通活动（交通方式、出入口方式数量、其他交通设施、停车泊位） b、环境保护规定（噪音、水污染物排放量与浓度、废弃污染物排放量、其他） （一）土地使用 1、土地使用控制：是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面作出规定。其控制内容为土地使用性质、土地使用兼容性、用地边界、用地面积。 （1）用地面积：是规划地块划定用地的平面投影面积，单位为公顷，一般精确到小数点后两位 用地面积≤征地面积 （2）用地边界：是规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线。包括空中和地下空间的竖直的三维界面。 地块边界划分的一般原则 严格根据总体规划和其他专项规划来划分 以单一性质划分 建议一边和城市道路相邻 结合自然边界、行政界线划分 考虑地价的区位级差 土地大小应和土地开发的性质规模相协调 对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给与保留的地段，可单独划块，不再给定指标 规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求 规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界 （3）用地性质：参照《城市用地分类与规划建设用地标准》 （4）土地使用兼容 用地的兼容性：指在某地块用地使用性质确定之后，为适应城市建设灵活性的