《房地产项目投资分析》配套课件 第2章 房地产项目策划与项目可行性研究.pptVIP

第二章 Part 房地产项目策划与项目可行性研究 本章讨论重点内容 房地产项目策划 可行性研究报告编制的步骤 可行性研究报告的内容 第一节 房地产项目策划 策划与房地产项目策划的内涵 房地产项目策划的类型及特征 房地产项目策划的程序 1、策划与房地产项目策划的内涵 第一节 房地产项目策划 （2）房地产项目策划：是指在房地产项目投资、营销等过程中，根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研为基础，以准确的项目定位和独特的概念设计为核心，综合运用各种资源与手段，按照一定程序对房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。 （1）策划：又称“策略方案”和“战术计划”（Strategical Planning / Tactical Planning）是指人们为了达成某种特定的目标，借助一定的科学方法和艺术，为决策、计划而构思、设计、制作策划方案的过程。 第一节 房地产项目策划 运用科学规范策划行为的活动 01 具有明确的目的性 02 在市场调研的基础上进行 03 项目定位与概念设计是核心环节 04 是一项综合性和创造性的工作 05 项目策划报告书或策划提案是重要输出 06 上述定义可将房地产项目策划细分为以下几层意思： 第一节 房地产项目策划 （3）房地产项目策划的作用 能提高项目决策准确性，避免运作出现偏差 能增强项目竞争力 可以增强团队管理创新能力，打造学习型组织 （4）房地产项目策划的原则 ⑤ 可行性原则 ⑥ 全局原则 ⑦ 文化原则 ⑧ 应变原则 独创原则 定位原则 整合原则 客观原则 第一节 房地产项目策划 01 土地使用权获取研究、项目市场调查、消费者行为分析，房地产项目市场细分、目标市场选择与市场定位、房地产项目的产品策划。 02 制定项目的价格策划，项目的广告策略和项目的销售推广策略等。 03 物业管理早期介入，制定出完善的物业管理方案。 项目开发前期策划 销售/招租策划 物业管理策划 2、房地产项目策划的类型及特征 （1）房地产项目策划的类型 （一）按项目开发周期的不同阶段来划分 第一节 房地产项目策划 （二）按策划工作的关注点来划分 房地产项目战略策划模式 房地产项目全程策划模式 房地产品牌策划模式 房地产产品策划模式 （2）房地产项目策划的特性 地域性 创造性 市场性 系统性 超前性 可操作性 科学性和艺术性 第一节 房地产项目策划 01 02 03 04 05 06 项目洽谈阶段 组建机构阶段 项目调研阶段 提炼创意成果阶段 提交报告阶段 实施方案阶段 3、房地产项目策划的程序 项目洽谈阶段 组建机构阶段 项目调研阶段 提炼创意成果阶段 提交报告阶段 实施方案阶段 图2-1 房地产项目策划程序 第二节 房地产项目可行性研究 可行性研究的意义 可行性研究的阶段与内容 可行性研究报告编制步骤 可行性研究报告的内容 1、可行性研究的意义 第二节 房地产项目可行性研究 （1）房地产项目的可行性研究：在投资决策前，对拟建项目有关的社会．经济．技术等方面进行深入细致的调查研究，对可能采用的各种方案进行技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价，从而为项目投资决策提供可靠的科学依据。 第二节 房地产项目可行性研究 （2）可行性研究的作用 保证项目投资决策的科学性和合理性 保证项目投资方案的优化 保证项目投资的有序性 为项目投资后续工作提供了依据 第二节 房地产项目可行性研究 主要任务是提出项目投资方向建议 机会研究阶段： 进一步判断项目是否有生命力，是否有较高的经济效益 初步可行性研究阶段： 为项目决策提供技术、经济、社会、商业方面的评价依据，为项目的具体实施提供科学依据。 详细可行性研究阶段： 主要任务是对拟建项目的可行性研究报告提出评价意见，最终决策该项目投资是否可行，确定最佳投资方案。 评价和决策阶段： 2、可行性研究的阶段与内容 1 4 3 2 第二节 房地产项目可行性研究 表2-1 可行性研究各工作阶段的要求 工作阶段 机会研究 初步可行性 研究 详细可行性研究 评价与决策 阶段 研究性质 项目设想 项目初选 项目准备 项目评估 研究要求 编制项目 建议书 编制初步可行性研究报告 编制可行性 研究报告 提出项目 评估报告 估算精度 ±30% ±20% ±10% ±10% 研究费用（占投资的比例） 0.2%～1% 0.25%～1.25% 大项目0.2%～1% 小项目1%～3% — 需要时间（月） 1～3 4～6 8～1