城市经济学教学课件 第5章 城市土地经济1.pptxVIP

第五章 城市土地经济;【学习目标】 通过本章的学习，了解土地供应状况将直接影响城市的发展空间、发展潜力和发展方向；掌握城市土地市场的运行机制和城市土地制度；理解土地竞租与城市土地利用问题；初步形成对城市空间结构与功能分区以及城市空间结构规划的系统认识。;本节重点 城市土地的内涵 城市土地的特征;一 城市土地内涵 1.城市土地的涵义 定义：从广义上说，城市土地是指城市行政区内陆地和水域及其地上、地下的空间总称。 从行政区域上来划分，城市土地有三个层次： (1)城市建成区土地，即城市已开发建成的土地； (2)城市规划区土地，即城市土地利用总体规划和城市总体规划确定的定期发展范围内的土 (3)城市行政辖区土地，是指城市行政区域内的全部土地。; 2．城市土地的特征(相对于农业土地） (1)城市土地的区位具有特殊的重要性。 (2)城市土地对交通运输、城市基础设施的依赖性。 (3)城市土地利用方向的多样性。 (4)城市土地本身的价值和它上面建筑物和构筑物的价值具有可分性。 (5)城市土地的有限性。 ;二 城市土地租金内涵 1.城市土地租金的涵义 城市土地地租，是城市土地国家所有权在经济上的实现形式，也是城市土地收益分配的重要形式。 城市的土地地租通常有绝对地租和级差地租两种基本形式。;2.城市土地租金的特征 （1）城市土地的经济特性(相对于农村土地) 稀缺性——城市土地随着经济发展相对越来越缺乏。 报酬递减性——城市土地上的建设楼层超过一定限度，投资利润将持续下降。 储蓄性——城市土地能起到一种银行储蓄的作用，一般不会贬值。 区位性——城市土地的“地段”极其重要，位置常常是决定其租金和价格的关键性因素。 交通依赖性——城市土地的交通条件极为重要。;（2）城市租金的特点(相对于农业地租) 城市地租的形成依赖于社会条件——城市基础设施越健全，交通运输越发达的城市地段，其土地资本含量就越高，土地价值和地租、地价也越高。 城市地租来源于平均利润形成之前的扣除——由于资本的转移和利润的平均化，使那些有机构成低的部门的超额利润，不可能转化为城市地租，而只能在剩余产品的价值中先扣掉地租部分，然后再参加利润率的平均化，最后形成平均利润。;城市地租往往与建筑物租金难以分割——由于城市土地的主要用途是“给劳动者提供立足之地，给它的过程提供活动场所”，因而城市土地的开发利用，必然离不开地面建筑物的建设。;三 城市土地市场内涵;目前，我国城市土地市场呈三级市场结构模式，它们是: (l)一级市场。即由国家以土地所有者的身份，通过批租将土地的使用权投放市场运行。具有垄断性质。 (2)二级市场。即由获得土地使用权的经营者，直接将土地、或通过建设商品房从而间接地将土地投入市场流通。具有经营性质。 (3)三级市场。即由土地的使用者通过房产的交易而使土地间接进入市场流通。; 以上三级市场相互联系，形成土地的批发、零售、调剂三种市场形态。 其中，一级市场是二、三级市场的前提和基础，起导向作用;二、三级市场是一级市场的延伸和扩大，起促进市场发育和繁荣作用。国家建立土地市场的政策是:垄断和控制一级市场，规范和搞活二、三级市场。 ;2.城市土地市场的特征 (1)垄断与竞争相耦合的特点----我国城市土地一级市场（出让市场）掌握在国家（城市政府）手中，国家授权给土地管理部门对城市土地使用权出让实行垄断性经营；在城市土地二级市场（转让市场）上，转让价格主要由市场竞争形成。 (2)很强的地域性----土地位置的固定性以及不同城市土地差异极大的区位特色和功能差异。 (3)交易方式的多样性和市场构成的多层次性---城市土地市场可采取灵活多变的经营方式。;(4)收益分配的复杂性----城市土地收益的多元性利益主体和多样性用途需要，要求在土地收益分配中必须兼顾各方面的关系。 (5)价格的多样性----城市土地有特殊的价格形成机制，市场价格也呈现出多样性，构成多层次、多形式的城市土地价格体系。 (6)地产交易和房产交易相交叉的特点----城市土地的使用往往与建筑物的构建相结合，城市开发与房屋建设必须以城市土地开发为前提。 ;本节重点 城市土地投标租金模型 城市土地利用的一般均衡 ;一 城市土地利用及其效率 1.城市土地利用的概念 土地利用包括两方面的含义：其一是人类以土地为劳动对象(或手段)，利用土地的性能；其二是人类利用土地具有一定的目的性，土地利用反映了人与土地的关系。;2.城市土地利用效率 城市土地利用效率具有以下内涵： (1)体现经济效益、社会效益和环境效益三者的统一性。 (2)体现土地可持续利用的思想。 (3)整体用地结构的优化与单一地块利用集约化的统一。 ;二 城市土地投标租金模型 1.冯·屠能模型 模型假设 （