房地产经济语音答疑(2013.5.07)提纲.pptVIP

五、相关实例分析：简答题 国有土地使用权有哪几种出让方式，当土地使用权到期或国家提前收回土地使用权时应怎么处理？ 回答：国有土地使用权的出让可以采取拍卖、招标或双方协议的方式。 当土地使用权到期或国家提前收回土地的时候： （1）在土地出让年限期满后，使用者需要继续使用该土地。此时，土地使用者要提前一定时间申请续期，除非是由于社会公共利益的需要而收回土地，国家应该批准土地使用者的续期申请，这时要再次签订国有土地使用权的出让合同，受让方依照规定再次支付出让金。 业主公约 管理公约或公共契约,是业主承诺的 对全体业主具有约束力的有关物业使用 维护 维修 管理等方面权利义务的行为准则,是以书面形式订立的自治规范. 物业管理合同 是指物业管理企业接受业主或业主委员会的聘任和委托从事物业管理服务,由委托方与受托方订立的约定双方权利义务的书面协议 五、相关实例分析：简答题 (续) （2）在出让期限满前土地使用者不申请续期或者申请没有获得批准。这时土地的使用权由国家无偿收回，原来的出让合同所载明的权利义务关系终止。 （3）在特殊情形下，国家可以提前收回土地使用权，即“社会公共利益需要”情形。 （4）土地灭失，土地使用权终止，国家不承担因此给土地使用者带来的损失。 五、相关实例分析：计算题 已知某房地产项目的投资收益率如下图所示，请计算其风险度量值。 宏观经济状况 发生概率 投资收益率 复苏 0.4 30% 繁荣 0.2 50% 萧条 0.3 -10% 衰退 0.1 -30% 五、相关实例分析：计算题 答案： 平均收益率为: 0.4×0.3+0.2×0.5-0.3×0.1- 0.1×0.3=0.16 风险度量值为： = 0.269 五、相关实例分析：论述题 为什么要进行房地产开发的可行性研究，可行性研究的内容有哪几部分？ 回答：房地产开发的可行性研究的主要任务就是要保证决策的科学性、合理性和可行性，为开发活动指明方向，提高项目决策成功率，提高项目的经济效益。其作用体现在：可行性研究就是项目审批；投资决策；项目筹资；开发商与有关各方商谈合同、签订协议；编制下阶段规划设计方案的依据。其主要内容包括：卡发项目概况、市场分析与预测、规划方案的优选、项目进度安排、投资估算、筹资方案与现金流分析、财务分析、风险分析、项目的社会效益与环境效益、得出结论进行判断。 六、思维拓展 我国房价飙高的原因有哪些？ 经济因素 政治因素 国际因素 四、重点内容概览——第四章 第四章 房地产融资 概念：债券融资、房地产投资信托基金、房 地产产业投资资金 了解房地产融资的基本理论 【重点掌握】房地产企业融资特点与影响因素 了解房地产企业一般融资渠道； 【重点掌握】我国房地产企业融资渠道存在的问题，以及分析深层次原因 【掌握】房地产企业新型融资渠道，着重掌握房地产企业拓宽融资渠道的途径 债券融资:债券是指企业或政府为筹集房地产开发经营资金,依照法定程序发行,约定在一定期限内还本付息的有价证券.只有国有独资公司 上市公司 两个国有投资主体设立的有限责任公司才有资格发行 房地产投资信托基金:一种证券化的产业投资基金,通过发行股票,集合投资者资金,由专门机构经营管理,通过投资,选择不同地区 不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效降低风险的同时,通过将房地产经营收入以派息的方式分配给固定,从而使投资人获得长期稳定的投资收益 房地产产业投资资金:通过发行基金收益凭证募集资金,交由专业投资管理机构运作,基金资产专门投资与房地产产业或项目,以获取投资收益和资本增值的一种基金形态. 房地产企业融资特点与影响因素 融资特点: 开发资金需求量大;土地和房产的抵押是重要条件;面临比较大的经营风险和财务风险;开发的个阶段资金不断发生变化,具有不确定性. 影响因素 外部:政府政策 通胀水平 内部:公司规模 盈利能力 房地产企业的信用 经营能力 我国房地产企业融资渠道存在的问题，以及分析深层次原因 问题 融资结构单一,银行面临信贷风险;金融创新少;法律法规还不健全 原因 房地产金融缺乏创新工具;房地产金融体系效率不高;房地产金融体系还不健全;与房地产金融相关的法律法规还不完善 房地产企业新型融资渠道 几种新型融资渠道 房地产投资信托基金;房地产产业投资基金;合作融资;短期融资券 拓宽房地产企业融资渠道的建议 建立多层次房地产融资体系;拓展多元化的房地产企业融资渠道;颁布和完善相关法规 四、重点内容概览——第四章 第五章 房地产开发 概念：房地产开发、总价合同、单价合同