天朗大厦可行性分析报告.ppt

“天朗大厦”项目投资建议 8.3.1 融资方案 融资单位：总包施工单位 土地价值：4.2亿 融资额度：2.1亿 融资期限：1年 融资方式：流动资金贷款 融资成本：基准利率上浮30%，约8% 抵押物：开发企业第三方担保（土地抵押） 抵押率：50% 说明：该融资方案较适用于集团公司旗下有总包单位的开发企业，可以规避风险，灵活调用资金； 第九部分 损益测算 7.07% 净利润额/销售收入 九、净利润率 8.55% 净利润额/销售成本 八、销售成本利润率 76,009,626.75 利润总额-企业所得税 七、净利润额 25,336,542.25 利润总额*25% 六、企业所得税 101,346,169.00 销售收入-销售税金-销售成本 五、利润总额 140,000,000.00 按项目损益测算数 7、财务费用 16,121,323.64 按销售收入*1.5% 6、管理费用 16,121,323.64 按销售收入*1.5% 5、销售费用 50,093,705.45 按项目损益测算数 4、政府收费 6,678,632.50 按项目损益测算数 3、设计费用 240,262,909.86 按项目损益测算数 2、建安工程成本 420,000,000.00 按项目损益测算数 1、地价 889,277,895.10 　 四、销售成本 23,407,193.02 　 土地增值税 60,723,652.39 销售收入*5.65% 营业税金及附加 84,130,845.41 　 三、销售税金 1,074,754,909.50 　 二、销售收入 测算数据 计算依据 损益内容 第十部分 总结 总结 天津龙德房地产开发有限公司 获取“天朗大厦地块” 补 缴 25% 土 地 出 让 金 100%收购股权 中惠熙元 天津市国土局 办 理 国 土 证 背景资料： 本项目原土地取得方式为划拨，土地用途为住宅、商业，根据 天津市《关于历史遗留危改项目调整为商品房项目有关程序管 理通知》的有关规定，需要按照土地市场评估价格的25%补交 土地出让金政府收益部分，重新办理国土证。目前补办土地出 让手续前的土地评估工作正在进行中。 合作方式: 1.由中惠熙元集团与龙德房地产开发有限公司签订合作开发协 议，并由中惠熙元支付1.2亿土地出让金作为政府收益，补办国 土证。 2.双方签订股权收购协议，中惠熙元首付1亿，变更项目公司法 人和章程，获取项目公司51%的股权，6个月内付清剩余款项， 获取100%股权； 注意事项： 1.我司前期支付1.2亿土地出让金，有何保障？ 2.收购前需对项目公司进行尽职调查，确保项目“合理、合法、 可操作”； 3.针对一部分没有土地发票的转让款，如何规避高额税费？ 方案设计、规划报批 时间节点 -4.86亿 还开发贷本金+一年利息 2015年8月-2016年6月 -16.46亿 +17.2亿 -1.15亿 -0.72亿 -1.40亿 +0.9亿 +6.2亿 -0.67亿 -2.32亿 +2.25亿 +4.5亿 -2亿 -0.58亿 -0.50亿 +1.35亿 +2亿 -0.06亿 -1.2亿 -1亿 资金量 信托融资 集团拨款 集团拨款 开发贷放款 付清剩余收购款 工程出正负零 支付项目各项配套费 完成开发贷申请工作，并按工期开始放款 2013年3月底-2013年8月底 信托机构 集团拨款 办理规证和施工证、完成信托融资 设计费用 2012年11月-2013年3月下旬 开发贷放款+销售回款 开发贷放款+销售回款 开发贷放款+销售回款 开发贷款 销售回款 二次结构、竣工验收、备案 支付开发贷两年利息 各种税费及其他费用 开发贷按工期放款 销售回款 2014年8月2015年7月 开发贷 开发贷放款+销售回款 开发贷 销售回款 项目主体封顶 还信托融资本金+利息 开发贷按工期放款 开始销售 2013年9月-2014年7月 +0.74亿 结 算 集团拨款 补缴土地出让金，办理国土证 签订股权收购协议 2012年9月-10月中旬