2004年别墅报告报告版.docVIP

上海别墅市场分析 [一]市场供求分析 1、长期供应分析 供应总量比2003年略有减少 但仍然保持在150万平方米以上 从土地市场看，近两年别墅用地供应非常少，仅有的几块，容积率也限制在0.5-0.6左右，政府对于高档别墅批建控制力度很大。但由于土地前几年储备丰富，别墅项目的高投资回报率使发展商对于别墅开发的热度不减。2004年别墅总体供应量仍然有152.2万平方米，只比去年的160.9万平方米略有下降。 从长远来看，未来几年别墅供应总量仍将呈现缓慢减少趋势，但随着一城九镇规划的全面启动，别墅供应地区更加广泛，供应总量将长期保持在每年100万平方米以上。 2、短期供求分析 [二] 供求总体保持平衡 成交总量达到154万平方米 2004年别墅总体成交量保持旺盛，反映了虽然经过多方面政策调整，客户对于上海别墅市场信心仍然非常充足，需求不断高涨。全年别墅成交量154万平方米（统计截止到12月16日），除了一季度成交量较少外，二三季度总量明显上升，第四季度表现尤为突出，成交量超过50万平方米，达到全年高潮。 别墅价格走势分析 产品分析 [二]热点板块分析 1、供应量分析 供应量较大的板块有闵行、松江新城、新桥，其中闵行占17%的高比重，这主要是由于颛桥、江川等地经济型别墅开发渐热，另外，松江新城泰晤士小镇大型项目的启动、青浦赵巷板块和南汇航头板块的逐渐成熟，这些地区的别墅供应量逐渐放大。值得一提的是奉贤别墅供应在今年放量，海滩别墅成为新的投资热点。 2、板块特征分析 松江新城、新桥、九亭泗泾板块别墅供应充足 松江别墅别墅供应比重占总供应量37%，随着泰晤士小镇上市，松江新城英式风貌区成为别墅市场炙手可热的别墅板块，另外九亭、新桥等地区也有多个别墅上市，这三大板块中产品以联体别墅和叠加别墅为主，独立别墅较少。联体别墅售价主要是7000元/平方米左右，独立别墅单价已经超过万元。 闵行颛桥地区别墅量大价升 颛桥板块是闵行今年别墅新增的热点板块，今年闵行别墅供应量25.9万平方米，其中半数来自颛桥地区，以天籁园和都市阳光花园为代表，这一地区别墅产品以独立和联体别墅的混合型产品，独立别墅平均面积处于300-600平方米之间，联体别墅主力面积为200-250平方米，闵行板块别墅价格上涨幅度也很大，联体别墅售价在10000元/平方米， 独立别墅售价在13000元/平方米。 奉贤和嘉定涌现新的别墅热点 今年奉贤和嘉定有多个新开别墅，成为新的别墅热点地区。奉贤别墅主要分布在南桥和海湾地区，以200-300平方米的度假型小别墅为主；而嘉定别墅主要分布在沪嘉公路沿线，几乎全部是联体叠加别墅。由于规划新、投资前景大，这些别墅普遍热销，目前奉贤别墅售价在8000-10000元/平方米，嘉定别墅也在8000元/平方米左右。 南汇航头镇形成高档别墅群 南汇今年新上市的别墅项目多位于航头镇，航头镇沪南公路西侧大面积土地规划为高档独立别墅用地，航头镇别墅规模普遍较大，容积率较低，小区绿化景观较好，形成舒适型高档别墅群；以绿洲千岛花园、生茂养园为代表有多个在建的别墅大盘，单幢面积在350-600平方米不等。平均销售价格已经超过14000元/平方米。 青浦赵巷板块成为沪青平公路上新兴热点 今年青浦赵巷镇内的西郊古北国际别墅和中海翡翠湖岸的精彩亮相，标志着青浦的赵巷板块，作为新兴的别墅板块正式登场。赵巷镇特色居住区总用地面积约为8000亩 板块特征 供应量 （平方米） 售价 （元/平方米） 产品结构 主力房型（平方米） 青浦 青浦徐泾 紧邻虹桥华漕，地段优势明显，中高档别墅密集区 133729 12000左右 99%独立别墅 330-600 青浦赵巷 新兴的别墅区，在建项目多，具有旅游休闲功能的低容积率物业聚集区。 32779 13000左右 100%独立别墅 350-450 闵行 闵行 轨道五号线拉动颛桥和江川地区别墅蓬勃发展 259282 联体7000-9000， 独幢9000-15000 55%独立别墅 45%联体别墅 独立280-360 联体164-350 松江 松江新桥 闵行别墅延伸区域，以联体叠加等经济型别墅为主 172277 6200-7500 12%独立别墅 33%叠加别墅 55%联体别墅 联体180-200 松江佘山 自然山水资源、高档景观别墅分布区 45228 20000以上 100%独立别墅 500-750 泗泾九亭 与闵行和青浦两区交界，交通方便，商圈成熟，主要是经济型别墅 98735 独幢12000 联体10000 48%独立别墅 52%联体别墅 250-360 松江新城 以泰晤士小镇为核心，英伦风貌区，规划起点高 249127 独幢10000-13000 联体6500-7500 叠加5500-6500 24%独立别墅