第二章 房地产市场与其运行.ppt

房地产开发经营与管理;第一章 房地产投资及其风险;第二章 房地产市场 及其运行; 第一节 房地产市场概述（掌握）;二、房地产市场的运行环境;三、影响房地产市场转变的力量 　　1、金融业的发展 　　2、信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善 　　3、生产和工作方式的转变 　　4、人文环境的变化 　　5、自然环境的变化 　　6、政治制度的变迁;四、房地产市场的参与者 　　1、土地所有者或当前的使用者 　　2、开发商 　　3、政府及政府机构 　　4、金融机构 　　5、建筑承包商 　　6、专业顾问：建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师及物业代理、律师 　　7、消费者或买家;第二节 房地产市场结构和指标（掌握）;结构关系;二、房地产市场细分;三、房地产市场指标 　　包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。;供给指标;供给指标;供给指标;（二）需求指标 　1、国内生产总值（GDP）：是按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。 　2、人口数：是指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括常住人口和现有人口。 　3、就业人员数量：指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量。反映一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况，是研究国家基本国情国力的重要指标。 　4、城市家庭人口：指居住在一起，经济上合在一起共同生活的家庭成员。 　5、就业分布：按产业或职业分类的就业人员分布状况。 　6、城镇登记失业率：城镇登记失业人员与城镇单位就业人员（扣除使用的农村劳动力、聘用的离退休人员、港澳台及外方人员）、城镇单位中的不在岗职工、城镇私营业主、个体户主、城镇私营企业和个体就业人员、城镇登记失业人员之和的比。;　7、城市家庭可支配收入：指家庭成员得到可用于最终消费支出和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的社会保障以及记账补贴后的收入。 　8、商品零售价格指数：反映一定时期内城市商品零售价格变动趋势和程度的相对数。它的变动直接影响城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡。 　9、城市家庭总支出：指除借贷支出以外的全部家庭支出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出。 　10、房屋空间使用数量：指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。 　11、城市居民消费价格指数：反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。;（三）市场交易指标;指标;1.土地转化率 2.开发强度系数 3.开发投资杠杆率 4.住房可支付性指数 5.住房价格合理性指数 6.房价租金比 7.量价弹性 8.个人住房抵押贷款还款收入比 9.住房市场指数 10.消费者信心指数;第三节 房地产市场的特性与功能（掌握）;二、房地产市场的功能 　　1.配置存量房地产资源和利益 　　2.显示房地产市场需求变化 *引起需求增加或较少的原因： 未来预期收益变化、 政府税收政策的影响 收入水平变化或消费水平变化 原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化 　　3.指导供给以适应需求的变化 *房地产供给的变化产生的原因： 建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式 某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化 　　4.指导政府制定科学的土地供给计划 　　5.引导需求适应供给条件的变化;第四节 房地产市场的运行规律;二、房地产市场的周期循环（掌握） 1.房地产周期循环的定义 房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。 2.房地产周期循环的原因 　 1）供需因素的影响：金融因素最关键 　 2）市场信息的不充分 　 3）生产者和消费者的心理因素：追涨不追跌、投机、非理性预期 4）政策影响：容积率控制、农地征用控制等;　　5）政治冲击：如社会政治动荡 　　6）制度因素：预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全程度等 　　7）其它因素：生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等;3.传统房地产周期理论的主要内容 在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期；在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。;4.分析房地产周期运动的新观念 5.房地产市