第九篇 第二节假设开发法的基本公式.ppt

第二节 假设开发法的基本公式 投资者购买待开发房地产应负担的税金 一、假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值 = 开发完成后房地产价值 - 开发成本 - 管理费用 - 销售费用 - 销售税金 - 开发利润 - 投资利息 - 即：待开发的房地产价值=开发完成后的价值 -后续必要支出及应得利润 对后续两个字的理解： 设想得到估价对象以后把它开发完成，还需要开展的各项工作和相应的必要支出和应得利润。因此，如果是已经开发完成的工作和相应的支出及利润，则它们已经包含在股价对象的价值内，不应作为扣除项目。 待开发房地产的状况（估价对象状况）： 土地(分为生地、毛地、熟地)、在建工程和旧的房地产(旧房) 开发完成后的房地产状况： 有熟地和新的房地产等，新房有分为毛坯房、粗装修房、精装修房 假设开发法评估要点 以上两点导致的七种估价情况 估价对象为生地，在生地上进行房屋建设 估价对象为生地，把生地开发成为熟地 估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设 估价对象为毛地，把毛地开发成为熟地 估价对象为熟地，在毛地上进行房屋建设 估价对象为在建工程，将在建工程续建成为房屋 估价对象为旧房，装饰装修或改变用途为新房 开发完成后的房地产经营方式 销售（预售、建成后销售） 出租（预租、多为建成后出租） 营业（如商场、宾馆、度假村、游乐场等） 二、假设开发法评估生地价值的公式 1.适用于在生地上进行房屋建设的计算公式 生地价值＝开发完成后的房地产价值 －由生地建成房屋的开发成本 －管理费用－投资利息 －销售费用－销售税金 －开发利润 －买方购买生地应负担的税金 2.适用于将生地开发成熟地的计算公式 生地价值＝开发完成后的熟地价值 －由生地开发成熟地的开发成本 －管理费用－投资利息 －销售费用－销售税金 －土地开发利润 －买方购买生地应负担的税金 三、评估毛地价值的公式 1.适用在毛地上建设房屋的计算公式 毛地价值＝开发完成后的房地产价值 －由生地建成房屋的开发成本 －管理费用－投资利息 －销售费用－销售税金 －开发利润 －买方购买毛地应负担的税金 2．适用将毛地开发成熟地的计算公式 毛地价值＝开发完成后的熟地价值 －由毛地开发成熟地的开发成本 －管理费用－投资利息 －销售费用－销售税金 －土地开发利润 －买方购买毛地应负担的税金 四、评估熟地价值的公式 熟地价值＝开发完成后的房地产价值 －由熟地建成房屋的开发成本 －管理费用－投资利息 －销售费用－销售税金 －开发利润 －买方购买熟地应负担的税金 五、评估在建工程价值的公式 在建工程价值＝续建完成后的房地产价值 －续建成本－管理费用 －投资利息－销售费用 －销售税金－续建投资利润 －买方购买在建工程应负担的税金 六、评估旧房价值的公式 旧房价值＝改造完成后的房地产价值 －装饰装修改造成本－管理费用 －投资利息－销售费用 －销售税金 －装饰装修改造投资利润 －买方购买旧房应负担的税金 七、评估待开发房地产开发完成后出售经营的公式 V＝VP－C 式中：V为待开发房地产的价值； VP为开发完成后的房地产价值； C为开发成本的相关项目。 八、评估待开发房地产开发完成后出租经营和自主经营的公式 V＝VR－C 式中： VR为用收益法测算的开发完成后的房地产价值； C为运营成本的相关项目。