中金公司 2011年1-10月全国房地产数据点评.pdf

行业动态 证券研究报告 2011 年 11 月 10 日 房地产 研究部 白宏炜1 单月销售下滑，房价增幅放缓 分析员，SAC 执业证书编号： S0080511010012 baihw@ 2011 年 1-10 月全国房地产数据点评 行业近况： 统计局今日在“1-10 月份固定资产投资主要情况”中公布了同期全国房地产市场运行情况，开发投资 49,923 亿元， 同比增长31.1%；新开工面积 16.0 亿平方米，同比增长 21.7%；施工面积 47.5 亿平方米，同比增长 28.4%；竣工面 积 5.0 亿平方米，同比增长 18.5%；商品房销售面积 8.0 亿平米，同比增长 10.0%，销售额4.4 万亿，增长 18.5%。 评论： 开发投资增速如期回落，但仍维持高位：10 月单月开发投资 5,698 亿元，环比下跌 11.6%；累计投资额 5.0 万亿元， 增长 31.1% ，较上月下降0.9 个百分点，其中住宅投资 3.6 万亿元，增长 34.3% ，较上月下降0.9 个百分点。本月投 资增速放缓符合预期，我们判断虽然投资增速年内将持续放缓趋势，但全年仍将维持高位。 新开工面积增速回落，符合预期：10 月单月新开工 1.3 亿平方米，环比下降 20.8%；累计新开工面积 16.0 亿平方米， 增长 21.7% ，较上月下降2.0 个百分点，符合预期，我们判断未来新开工增速依然呈放缓趋势。 单月销售下跌，符合预期，但下跌幅度超预期：10 月单月商品房销售面积 8,364 万平方米，环比显著下滑 26.9% ， 同比下滑 9.9%；单月销售额 4,514 亿元，环比下滑 25.4% ，同比下跌 11.1%。累计销售面积 8.0 亿平方米，同比增 速 10.0%，较上月下降2.9 个百分点；累计销售额 4.4 万亿元，增速较上月下降 4.7 个百分点至 18.5%，其中，住宅 销售面积增长 9.0% ，销售额增长 16.3%。我们的重点城市销售月报监测显示，主要一二线城市十月成交环比上涨 4% （图表8 ），显示三四线城市主导了十月销售下滑。我们认为销售显著下滑意味着市场调整正在加速进行。 累计销售均价回落，符合预期：10 月单月住宅均价 5,054 元/平方米，同比下降 2.7%；累计住宅均价 5,131 元/平方 米，同比上涨 6.7% ，增速较上月下降 1.4 个百分点。我们判断随着未来供给快速释放，价格增速将进一步放缓。 自筹资金是主要资金来源：开发企业本年资金来源 6.8 万亿元，同比增长 20.2% ，较上月减少 2.5 个百分点。主要 受益于自筹资金的快速增加（同比增速 30.8% ，占本年资金来源41.2% ，与上月持平）。 数据前瞻：市场近期已经出现明显调整迹象，但我们预计投资和销售增速仍将维持较高水平。随着未来几个月供应 释放力度加大，房价调整迹象将更为明显，而新开工、土地购置将逐步走低。结合中金住房价格指数和租金指数走 势，我们认为行业底部将出现在 2012 年一季度或二季度初。 公司层面，与行业 19% 的销售额增速比较，目前已经公布10 月销售数据的公司，其销售额同比增幅 20%以上的有： A 股万科（24% ）、保利（25% ）；港股华润置地（58% ）、碧桂园（37% ）。 估值与建议： 总体看来，投资虽有放缓但全年维持高位已成定局，房价增幅趋缓但上涨趋势尚未根本扭转，短期内政策不会退出， 但市场下调速度正在加快，房价实质性调整临近。我们认为政策放松将出现在明年年中，一二线城市交易量触底反 弹，三四线延续平稳态势。地产板块在行业触底前难有系统性机会，震荡市中建议投资者关注两条主线 1 ）高销售、 有业绩龙头，2 ）商业地产。A 股推荐万科、招商、金融街；H 股推荐中国海外、龙湖、华润置地、融创中国、方 兴地产和瑞安地产。 1 报告贡献人：张宇（zhangyu3@ ） 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明