新城国际营销.ppt

1、从一级市场来看，由于不受市场限购的影响，办公用地地块仍保持较高的市场热情，但成交区域仍集中的城中板块，对远郊地块开发商保持谨慎态度。 2、南京整体写字楼市场仍然维持在市场“供大于求”的局面。短期内不会有所变化； 3、市场成交量受个案推出的影响较大，销售均价连续两月出现下滑。租赁市场价格较为平稳； 4、各项目房源销售情况均较为一般，市场处于不温不火的状态； 5、城中、河西板块是未来写字楼市场供应的热点板块。 说明： 1、总体销售金额按照10800元/㎡、销售面积27807㎡预判，全案总销金额约为3亿元； 2、销售目标按照2012年实现全案90%、2013年全案实现100%销售进行预判； 3、按揭放款按照2012年底具备放款条件预判； 4、媒体费用建议按照市场一般规律进行预算即按总销售金额的1.9%进行预判。按照2011-2013年度的总销售金额4.5亿元。媒体费用合计约为850万元。由于2011年度为本项目首次对外宣传推广，承担着品牌形象的导入及建立工作，同时销售周期短、销售任务重。因此第一年媒体投入的费用比较多。 二、2011年度品牌传播及销售目标： 销售目标：2011年12底前，力争实现全案1.5亿销售金额，实现资金回笼8000万元； 品牌传播目标：将首创的“soc共享型办公社区”的概念通过一系列的品牌传播，迅速建立市场公信力，令目标客户认同本项目 “将小企业做大”的核心价值，。 创意表现方向 传播通路 二、以各种社团为突破口，主要以活动营销的方式进行有效传播。 1、寻找企业家的集中地，采用活动赞助、礼品派送（具有较强使用价值的项目宣传资料）等方式参与其中，向目标客户传达本项目独特的价值： 工商联企业家活动——由南京市工商联合会主办，管理众多的行业协会和商会，不时与外界企业联合举行会员联欢活动。 峰尚GOLF——不时举行 GOLF比赛，也与招商地产等合作举行过推广活动，在机场可以投放杂志广告。 老总共赢圈——2001年已开始运营，积累客户较多，经常举行公益、旅游等活动，有杂志。 21世纪名下的房地产精英俱乐部——圈层内的转播。 各产业园区的集中推荐活动——创意东八区、高新区动漫园、紫金山动漫一号成为南京三大动漫产业集聚区；幕府山创意谷、创意中央、西祠街区、琥珀泉创意产业园、1865科技创意产业园、通济都市创意产业园、石头城文化创意园。 三、窄众媒体以点带面 1、以直销形式作为渠道营销的有力补充，直达目标客户视力范围。 通过彩信的群发、DM的直邮等形式，直接将本项目的价值及利益点进行传播。为促进项目的来人，可采用凭彩信及DM获取优惠并每星期抽IPAD等的形式，吸引客户前来。 1）、金融机构VIP客户 银行——四大行以及南京银行，拥有主要的优质客户资源。本案要求存款50万以上为 VIP客户。 证券——华泰证券占据主导，其次为南京证券、招商证券，他们经常通过自己的短信平台给客户发信息。本案要求投入50万以上为VIP客户。 2）、中高档汽车专卖店客户 南京奔驰4S店：红山路 宝马汽车南京专卖店：雨花台区宁溧公路 南京朗驰集团苏奥汽车销售服务有限公司（售奥迪等一汽大众品牌汽车）：栖霞大道2号 南京路虎专营店江苏世贸泰信 ：雨花区宁南大道12号 南京保时捷中心 ：雨花台区宁南大道22号 3）、高档百货VIP客户 大洋百货、中央商场、新百、东方商场、德基广场、金鹰商场、新世界百货等。 4）、各类总裁培训班 南京理工大学、南京大学、东南大学、河海大学均有MBA、EMBA培训班 5）、注册资金50万元以上的企业 目前公司搜索到的注册资金50万元以上企业已达到了1万家左右。 四、全员关系营销 我司在杜克、中国盒子的办公楼操盘以及近十年的业务发展中，累计了很多客户资源，贵司也有很多关系人脉，在前期我们通过全员销售的动员，贵司全体人员及各案场全体人员均参与销售，在项目还未对外公开就积极寻找有效客户资源，维系人脉，做好关系营销！ 备注：对于上述的DS拜访的通路，我司将逐一落实，并就可行性进行研究，最终加以实施。 各阶段传播部署 媒体费用 一、总体价格策略部署 1、销售底价的制定： 通过对区域市场写字楼及部分酒店式公寓的市场调查，和本项目定价最具有参考价值的项目有翠屏国际商务、亚都天元居、诚基百家湖小公馆、城市之光国际公寓、海通大厦、恒通大厦。 考虑到翠屏国际商务与诚基百家湖小公馆均为挑高房源，其层高分别达到了5.7米及5.9米。空间可以自由分割，整体利用率较高。我司按照二层房源为一层房源的60%保守计算。翠屏国际商务中心的换算价格应为8800-9000元/㎡；诚基百家湖小公馆的价格应为9800-10000元/㎡ 1、销售底价的制