新形势下成都低密度市场研究报告(终稿).ppt

新形势下成都房地产宏观表现 成都低密度市场解析 客户调研及专业人士访谈 成都低密度市场未来发展趋势预测 供应量走势 销售量走势 土地供销走势 二手房走势 客户变化情况 成都低密度市场受5.12地震影响的思考 5.12地震对成都周边市县造成的损失较大，对房地产市场的影响也更加显著和持久，尤其是都江堰—青城山板块，房地产行业无异于遭受灭顶之灾，短期内将难以恢复元气。 同时，虽然成都受地震影响较小，但地震对房地产市场的负面影响却是显而易见的，尽管对主城区房地产市场造成的直接损失较小，但严重影响了购房者的信心和购买偏好。其中，自住型购房者由于预期房价会下跌，可能会继续持续观望一段时间，且更加倾向于选择低楼层或抗震能力好的住宅；投资投机型购房者进入市场会更加谨慎，成都对外地购房者的吸引力也会大打折扣。 在电梯产品逐渐受到客户质疑的同时，低密度产品又会是呈现出怎样一种态势。 成都低密度市场经过十余年的发展已经进入市场细分、板块分化、产品多元化发展的成熟发展期 成都别墅的产品素质在全国属于领先水平，包括规划设计、单体设计、建筑风格在内的产品创新不断 成都的低密度市场呈现板块分化的态势，各板块依据不同的发展基础形成不同特征； 成都低密度市场竞争板块对比 2005成都别墅价格分布状况 2008成都别墅价格分布状况 成都低密度市场的政策调控 03年2月、05年5月、06年5月，出台了三次国家叫停别墅建设的宏观调控，这种政策导向使得国内的别墅供应自2003年起就呈现下滑趋势，尤其受“国六条”的影响，独栋别墅将减少至濒临绝迹的地步，纯别墅社区也将销声匿迹，整个市场主流产品已经由传统的独栋别墅过渡到联排别墅。 成都低密度市场纵览 成都是西南区域中心城市、城市文化和城市生活方式极具居住魅力，城市经济发展快速，产生并聚集了大量财富阶层，对低密度市场形成了有力的支撑。 成都房地产市场发展迅速，受新政影响相对较小，其中来自于成都以外的外来置业者构成对市场的强有力支撑。 成都低密度市场已经进入成熟的多元化发展阶段，表现在市场细分形成、产品素质突出、板块分异凸显，项目的竞争更多的表现为板块的竞争。 都江堰－青城山低密度高端区域，由于受地震影响，遭受极大的客户认知打击，但是同时地震对成都市低密度市场起到催化作用，在都江堰－青城山受影响时，也将在一定程度上拉动其他区域低密度市场的发展； 华阳板块 华阳板块 ——蜀郡 华阳板块 ——蔚蓝卡地亚 华阳板块 ——麓山国际 华阳板块 ——成都雅居乐花园 该板块产品类型多样，以别墅产品为主，其中联排及叠拼别墅所占比例较大； 震后各项目销售情况较震前有明显改善，叠拼、联排、四孖屋的接受度较高，其中叠拼和四孖屋由于总价的原因销售速度相对较快； 震后板块整体销售价格有所提升，短期内有进一步上涨的趋势； 震后客户对该板块低密度产品的关注度普遍增加，对房屋质量较为敏感且更热衷于现房销售； 光华大道板块 光华大道板块 ——泰基·花溪谷 光华大道板块 ——蓝光·香碧歌庄园 光华大道板块 ——金河谷 该板块产品类型多样，在售产品以高层为主，别墅较为稀缺，别墅主要以联排及叠拼为主，独栋较少； 区域叠拼别墅销售抗性较大，除全联排的蓝光·香碧歌庄园及低价吸引的泰基·花溪谷销售情况较好以外，其他多数项目销售情况依然严峻（震后销售仅1-2套），平均整体销售约5套左右； 震后板块整体销售价格走势较为平稳，少量针对灾区客户有少许优惠； 震后客户除对常规的价格较为看重外，对房屋的质量、防震级别的关注程度较高，震后房倍受客户亲睐； 震后该片区将承接部分有刚性需求的灾区客户； 国色天乡板块 国色天乡板块 ——紫檀山 国色天乡板块 ——鹭湖宫 该板块产品类型以别墅为主，主要以叠拼和双拼为主，独栋体量较少； 叠拼别墅面积区间220-260㎡，价格区间6800-8000； 双拼别墅面积段在400㎡ ，均价在12000左右； 独栋别墅面积较大，面积段在850㎡ 左右，均价在15000左右； 震后片区内销售情况与震前相比较相差不大，销售量在6－8套/月; 震后板块整体销售价格有一定幅度上涨，除鹭湖宫外紫檀山每平米上涨400/㎡，优惠幅度也较大，除付款方式外，金卡客户最高优惠3万 震后外地客户下降明显，来访客户构成多以城西为主，有小量灾区客户； 震后该片区客户更为关注的是房屋质量，抗震等问题。 芙蓉古城板块 芙蓉古城板块 ——清溪玫瑰园 芙蓉古城板块 ——西贵堂 该板块产品类型以别墅为主，主要以独栋和双拼为主，辅以少量叠拼； 叠拼别墅面积区间170-210㎡，价格区间5500-6300； 双拼别墅面积段在220-300㎡ ，均价在11000左右；