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旭光光明城项目对比分析
居住圈板块分析
按照发展的阶段以及发展的成因不同,目前咸阳房地产市场已形成四大主要居住圈和边缘居住圈
咸阳西站居住圈 22
世纪大道东居住圈 17
世纪大道西居住圈 13
人民东路居住圈 10
文林路居住圈 9
人民西路居住圈 4
四大居住圈:咸阳西站居住圈、人民路居住圈、世纪大道东居住圈、世纪大道西居住圈。
其次还有乐育路、文林路、中华路、城东区居住圈
咸阳西站居住圈板块
咸阳西站居住圈内项目不断增加,交通便捷,具有一定的发展潜力
►该区位于陇海铁路以北、玉泉西路南侧、东临经电北路、西邻咸阳市土地储备中心用地。
►从整个区位来说,属于咸阳新行政规划核心居住区,西接高新高新新房技术开发区,东接规划中的玉泉路商圈,区位优势明显,并在三个发展方向的带动下,区域发展潜力巨大。
►随着沣渭新区的进一步开发,该区域将迎来更大的发展机遇,宜居程度显著提升。
►随着周边环境的改善以及交通设施的完善,适合居住的楼盘呈现逐渐增多之势。
►西部大开发和西咸一体化进程加速了咸阳房地产市场的全面发展。价格战日益拉大,该地块从2008年至今价格也呈现增长之势。
咸阳西站居住圈竞争楼盘
本区以核心价值优势位于咸阳居住圈首位,共有22个在售楼盘,是未来咸阳的核心住区。
彩虹半岛
家馨·梧桐花园
华泰·世纪华苑
地中海花园
国奥·金帝
壹品峰境
荣城西苑
名城国际
南洋·维也纳花园
百特城市
玉泉时代广场
旭光光明城
八水·清和坊
恒晟城市花园
丰圣华·元筑
丽彩珠泉新城
佰旺•国际公寓
咸阳佰旺农贸市场
瑞闽·第一城
京都佳苑
咸阳玉林国际商贸中心
丽彩溪悦城
寻找核心竞争对手
►大体量
►优配套
►同质项目
核心竞争楼盘
咸阳西站居住圈以绝对区域价值优势位于咸阳居住圈首位,本区共有22个在售楼盘,是未来咸阳的核心住区。
与本案旭光光明城项目产生竞争的核心优势是大体量社区。
丽彩珠泉新城
南洋维也纳花园
►不属于核心竞争区域
区域较偏
核心竞争项目
►虽不属于核心竞争区域
但是整体住区规划好
体量大、配套设施全
商务商业居住一体
社区园区规划好
华泰世纪花苑
华泰·世纪花苑
壹品峰境
荣成西苑
丽彩珠泉新城
►玉泉时代
广场以
商业为主
不属于
核心竞争
华泰·世纪花苑
占地:234000㎡
建筑面积:50万
总户数:5200户
容积率:1.8
绿化率:38%
已经卖掉80%
目前在卖3#4#
3#仅余4户
4# 2T4户 7个户型
5月份才开始卖
推广方面:有样板间
玉泉路口的大幅户外广告、单立柱广告、单页
咸阳老牌地产,深得人心;大体量社区,区内环境、配套、社区规模好;物业、医疗、购物、生活配套完善。
相对本项目劣势
区域范围内价格相对较高
住区入住早相对较老
未来发展、区域交通优势没有本项目优势明显
相对本项目优势
项目2005年开始建设,2007年开卖,2010年小区幼儿园已投入使用品质认同度高;
华泰品牌效应大;口碑好,小区物业好,配套较成熟
竞争
同处于人民东路上,目标客户存在部分交集;
项目体量都相对较大,且同可由小区自身发展带动的居住社区,辐射范围部分重合;
不能直面中高档楼盘的竞争,本项目需要更加差异化项目定位——产品、客户群;
本项目需要,充分挖掘区域的居住价值和未来的发展前景;
旭光光明城定位、战略调整方向:
壹品峰境
占地:35315㎡
建筑面积:133269万
总户数:1288户
容积率:3.38
绿化率:40%
尾盘阶段
目前在卖1、2、3、5号楼
主卖沿街1#2#楼期房
明2014年底交
4个户型
83、91、114、117㎡
以两室三室为主
小三室南北通透户型较好
7#正在贴砖2014年底4月开卖交房
3#5#已经封顶2014年3月交
售楼部以后是超市,小区配有会所、幼儿园、健身房、瑜伽馆等生活配套
均价在4300-4400之间
竞争
尽管项目体量及入市结点不同,但存在一定程度的客群替代,部分市场重叠;
户型、价格不相上下,社区配套较全
对于长期开发大盘的竞争,本项目需要强调未来区域增长潜力以及产品价值所在,规避由于项目体量所可能带来负面影响;
空间设置合理的两房产品比较受目标市场欢迎,项目在控制总价的条件下提供跟高附加功能空间的产品;
定位、战略调整方向:
相对本项目优劣势分析
►优势:水系景观、绿化率高、现销售的楼王位置,一期业主认可度高
►劣势:小区入口1#2#楼间距小,造成项目整体不大气美观
荣成西苑
占地:33334㎡
建筑面积:113837万㎡
商业面积:5979㎡
总户数:257户
绿化率:43%
10栋高层组成
本项目2010年5月29日开始施工,计划于2014年5月31日建成使用
目前在卖1、4、5号楼
1#号楼临街,三个户型
117三室、93、97平两室
均价在
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