旭光光明城项目对比分析.ppt

居住圈板块分析 按照发展的阶段以及发展的成因不同，目前咸阳房地产市场已形成四大主要居住圈和边缘居住圈 咸阳西站居住圈 22 世纪大道东居住圈 17 世纪大道西居住圈 13 人民东路居住圈 10 文林路居住圈 9 人民西路居住圈 4 四大居住圈：咸阳西站居住圈、人民路居住圈、世纪大道东居住圈、世纪大道西居住圈。 其次还有乐育路、文林路、中华路、城东区居住圈 咸阳西站居住圈板块 咸阳西站居住圈内项目不断增加，交通便捷，具有一定的发展潜力 ►该区位于陇海铁路以北、玉泉西路南侧、东临经电北路、西邻咸阳市土地储备中心用地。 ►从整个区位来说，属于咸阳新行政规划核心居住区，西接高新高新新房技术开发区，东接规划中的玉泉路商圈，区位优势明显，并在三个发展方向的带动下，区域发展潜力巨大。 ►随着沣渭新区的进一步开发，该区域将迎来更大的发展机遇，宜居程度显著提升。 ►随着周边环境的改善以及交通设施的完善，适合居住的楼盘呈现逐渐增多之势。 ►西部大开发和西咸一体化进程加速了咸阳房地产市场的全面发展。价格战日益拉大，该地块从2008年至今价格也呈现增长之势。 咸阳西站居住圈竞争楼盘 本区以核心价值优势位于咸阳居住圈首位，共有22个在售楼盘，是未来咸阳的核心住区。 彩虹半岛 家馨·梧桐花园 华泰·世纪华苑 地中海花园 国奥·金帝 壹品峰境 荣城西苑 名城国际 南洋·维也纳花园 百特城市 玉泉时代广场 旭光光明城 八水·清和坊 恒晟城市花园 丰圣华·元筑 丽彩珠泉新城 佰旺•国际公寓 咸阳佰旺农贸市场 瑞闽·第一城 京都佳苑 咸阳玉林国际商贸中心 丽彩溪悦城 寻找核心竞争对手 ►大体量 ►优配套 ►同质项目 核心竞争楼盘 咸阳西站居住圈以绝对区域价值优势位于咸阳居住圈首位，本区共有22个在售楼盘，是未来咸阳的核心住区。 与本案旭光光明城项目产生竞争的核心优势是大体量社区。 丽彩珠泉新城 南洋维也纳花园 ►不属于核心竞争区域 区域较偏 核心竞争项目 ►虽不属于核心竞争区域 但是整体住区规划好 体量大、配套设施全 商务商业居住一体 社区园区规划好 华泰世纪花苑 华泰·世纪花苑 壹品峰境 荣成西苑 丽彩珠泉新城 ►玉泉时代 广场以 商业为主 不属于 核心竞争 华泰·世纪花苑 占地：234000㎡ 建筑面积：50万 总户数：5200户 容积率：1.8 绿化率：38% 已经卖掉80% 目前在卖3#4# 3#仅余4户 4# 2T4户 7个户型 5月份才开始卖 推广方面：有样板间 玉泉路口的大幅户外广告、单立柱广告、单页 咸阳老牌地产，深得人心；大体量社区，区内环境、配套、社区规模好；物业、医疗、购物、生活配套完善。 相对本项目劣势 区域范围内价格相对较高 住区入住早相对较老 未来发展、区域交通优势没有本项目优势明显 相对本项目优势 项目2005年开始建设，2007年开卖，2010年小区幼儿园已投入使用品质认同度高； 华泰品牌效应大；口碑好，小区物业好，配套较成熟 竞争 同处于人民东路上，目标客户存在部分交集； 项目体量都相对较大，且同可由小区自身发展带动的居住社区，辐射范围部分重合； 不能直面中高档楼盘的竞争，本项目需要更加差异化项目定位——产品、客户群； 本项目需要，充分挖掘区域的居住价值和未来的发展前景； 旭光光明城定位、战略调整方向： 壹品峰境 占地：35315㎡ 建筑面积：133269万 总户数：1288户 容积率：3.38 绿化率：40% 尾盘阶段 目前在卖1、2、3、5号楼 主卖沿街1#2#楼期房 明2014年底交 4个户型 83、91、114、117㎡ 以两室三室为主 小三室南北通透户型较好 7#正在贴砖2014年底4月开卖交房 3#5#已经封顶2014年3月交 售楼部以后是超市，小区配有会所、幼儿园、健身房、瑜伽馆等生活配套 均价在4300-4400之间 竞争 尽管项目体量及入市结点不同，但存在一定程度的客群替代，部分市场重叠； 户型、价格不相上下，社区配套较全 对于长期开发大盘的竞争，本项目需要强调未来区域增长潜力以及产品价值所在，规避由于项目体量所可能带来负面影响； 空间设置合理的两房产品比较受目标市场欢迎，项目在控制总价的条件下提供跟高附加功能空间的产品； 定位、战略调整方向： 相对本项目优劣势分析 ►优势：水系景观、绿化率高、现销售的楼王位置，一期业主认可度高 ►劣势：小区入口1#2#楼间距小，造成项目整体不大气美观 荣成西苑 占地：33334㎡ 建筑面积：113837万㎡ 商业面积：5979㎡ 总户数：257户 绿化率：43% 10栋高层组成 本项目2010年5月29日开始施工，计划于2014年5月31日建成使用 目前在卖1、4、5号楼 1#号楼临街，三个户型 117三室、93、97平两室 均价在