嘉福商业广场实盘操作方案.ppt

项目本身规划为新镇中心首个综合商业，作为唯一的商业中心，其业态的规划定位将吸引光福镇当地居民消费； 周边的住宅，包括即将落成的福园及太湖西溪里，以及周边趋于集中的居住氛围，将在未来几年内形成较大消费能力； 目前，藏书镇目前尚未出现综合商业，因此本案主力店的引进将吸纳藏书很大一部分消费客群； 光福镇未来重点发展旅游业，本案业态规划定位有玉器、雕刻等特色商品，因此本案将吸纳一部分旅游客源消费； 四、消费客群分析 PART5：业态分类及配比 C商业街 服饰 小吃 鲜花 礼品 B餐饮区 船菜 中餐 西餐 苏式面点 A市场区 玉器 雕刻 丝绸 刺绣 D休闲区 服饰 小吃 鲜花 礼品 四、业态分类及配比 我司结合商业最大化及推盘节奏等因素进行考量，将全案业态分为以下四大分区： A：市场区约　7700㎡ B：餐饮区约　13800㎡ C：商业街约　14000㎡ D：休闲区约　8500㎡ PART６：营销执行 1、价格控制 “分期一期、二期低开高走” 通过分期推出，视销售情况逐步调高销售价格。 2、价格公布 在针对开盘前，销售经理及以上人员在售楼处亲自接待客户，一定要摸通市场对我项目的看法和能接受的价格，保证开发商的利益在安全的基础上，利益最大化。 3、“大客户先选、均衡销售” 由于我项目大部分为小面积为主的商铺，如果还是按照销售来一个客户销售一间商铺的传统概念的方式的化，这样会影响本项目后期销售的完整性。 一、推盘价格方案 根据我司操盘经验，建议本案具体分两批推出： 第一批： 推出Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五幢建筑，面积约14500㎡ 第二批：其余以超市为利益点，推出剩余部分 根据我司操盘经验，为保证利润最大化，第二批可分为两期发售。 A B C D E 二、推盘节奏方案 根据对周边市场分析，结合目前光福镇实际租金水平， 我司建议销售全过程均价定为5650元/平方米 内部咨询期（从现在—2007/11/15） 工作主题： 做好项目销售前的多种准备工作，进行光福—嘉福商业广场的市场推介，抢占市场份额。 理由： 本项目的前期销售推广已经基本完成，利用本项目在市场隆重登场，打开项目知名度，积累客户，为本项目顺利的进入市场打下坚实基础。 3、组织营销人员，建立销售管理制度，进行人员培训： 培训内容： 知识 接待 客户跟踪 正式推销 打败竞争对手 成交 2、配合开发商的工作重点： “办理预售证”的准备： 每周周报的提交 媒体的推荐和建议 制定价格、销控表 配合开发商确定按揭银行、按揭成数及年期 1、工作重心： 与媒体的关系要搞好。 销售人员的实战业务知识培训和针对每天在售楼处销售突发情况的研讨。 各种售楼资料准备。 一、阶段工作重点（从现在—2007/11/15） 4、楼盘销售方式： 现场销售 电话销售 5、本阶段销售策略： 客户自愿交纳20000万元，得一个优先选房权。选定的房号开发商为客户保留到约定的时间。（预定时间为开盘之日起） 6、本阶段销售目标： 完成预定70% 二、阶段销售达成（从现在—2007/11/15） 三、阶段媒体推广计划 3万 “嘉福广场”闪亮登场 姑苏晚报 0．5万 “嘉福广场”项目情况 DM的派发 0．3 “嘉福广场”项目情况 软文 5万 “嘉福广场”闪亮登场 城市商报—通栏 10万 嘉福广场广告语、电话 道旗 0．3万 “嘉福广场”项目情况 有线电视 2．5万 “嘉福广场”项目情况 电台 5万 “嘉福广场”闪亮登场 现代快报—（彩色整版版） 2007年 9月 0．3 “嘉福广场”闪亮登场 软文 2万 “嘉福广场”闪亮登场 短信 0．5万 “嘉福广场”闪亮登场 DM的派发 3万 “嘉福广场”闪亮登场 现代快报—（彩色1/2版） 2．5 万 “嘉福广场”闪亮登场 城市商报—通栏 2007年 8月 预算 主题 媒体选择 阶段 10万 “嘉福广场”即将开盘 网络 1万 “嘉福广场”即将开盘 看板画面的更换 3万 “嘉福广场”闪亮登场 姑苏晚报—通栏 0．5万 “嘉福广场”项目情况 DM的派发 0．3 “嘉福广场”项目情况 软文 5万 “嘉福广场”闪亮登场 城市商报—通栏 10万 嘉福广场广告语、电话 道旗 0．3万 “嘉福广场”项目情况 有线电视 2．5万 “嘉福广场”项目情况 电台 5万 “嘉福广场”闪亮登场 现代快报— （彩色整版版） 2007年10月 109万 阶段预算费用小计 0 “嘉福广场” 即将开盘 网络 3万 “嘉福广场” 即将开盘 姑苏晚报 0．5万 “嘉福广场”项目情况 DM的派发 0．3 “嘉福广场”项目情况 软文 5万 “嘉福广场” 即将开盘 城市商报—通栏 10万 嘉福广场广告语、电话 道旗 0．3万 “嘉福广场” 即将开盘 有线电视 2．5万 “嘉福广场”项目情况