2014年国内外养老地产案例研究.ppt

“银发经济”的庞大市场预示着中国“夕阳产业”正在成为蒸蒸日上的朝阳产业。 然而，因为缺乏配套政策和监管，持有经营要考虑资金风险，经营收益不足10%，开发与经营的截然分开势在必行，养老地产面临着很大风险。 风险评估一 新兴市场不稳定 老年地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。由于人们多这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强，行事谨慎等原因，是老年地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险。 风险评估二 政策优惠无保障 由于老年地产的带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对老年地产的发展至关重要，也是老年地产的投资者首要考虑的问题之一。 一般来说，政府会在税收、土地的取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠。在我国，虽然在从目前的情况来看，老年地产的投资者确实获得了政府多多少少的支持，但并没有任何具体政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠。这种无保障的政策优惠是养老地产投资者首要面临的风险。 风险评估三 开发模式需要创新 对于开发商来说，最熟悉的商业模式是：买地、建房、出售或持有。养老地产的不同在于，盈利更依靠后期的运营。目前传统的养老机构基本属于亏损或者微利状态，大都需要民政部门的补贴才能维持运转。 而当前国家倡导的是“以居家养老为主”的政策，全国有90%以上的老人在家养老，这是一个巨大的产业，开发商在这个产业需要寻求新的模式创造经济效益。 风险评估四 投资额高，投资收益风险大 老年地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目多30%-50%的资金。 如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%。 另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。 高额的投资必然提高老年地产的成本，投资者要获得利益就需要提高房价，这就增加了投资者的销售风险。 风险评估五 回收期长，扩大了投资者的风险 目前我国老年人更青睐于租赁或购买（所有权）的方式入住养老地产，因养老地产配套设施较多，养老地产项目需要投资者进行一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。 风险评估六 后期物业管理要求高 老年地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括针对老年人的保洁、送饭、医疗等服务，这也使投资者需要考虑的风险之一。 国内外养老地产案例分析 1. 澳大利亚养老机构运营管理及服务经验分享 （6）澳大利亚养老机构服务经验分享 服务提供者配置合理化 服务内容细化、标准化 服务方式人性化 员工培训职业化 服务质量控制制度化 国内外养老地产案例分析 1. 澳大利亚养老机构运营管理及服务经验分享 （7）澳大利亚养老地产的开发模式对中国的启发 中国的养老产业刚刚起步，政府、医疗机构、民间资本、企业、非盈利机构、社团、社区、志愿者等社会各方力量的参与是大势所趋和必由之路。澳大利亚成功的养老模式和运营机制对中国养老产业发展有着重要的借鉴和指导意义。 养老地产开发 国内外养老地产案例分析 2. 美国太阳城开发模式 （1）美国太阳城的主要项目分布、规模、配套和产品类型 美国“太阳城”目前有14个项目，其中亚利桑那州凤凰城的“太阳城”，是“太阳城”的发源地。 国内外养老地产案例分析 国内外养老地产案例分析 2. 美国太阳城开发模式 （2）太阳城开发模式的九大特征 属于住宅开发性质； 依靠销售回款盈利； 限定55岁以上老人才能入住； 专为健康活跃老人提供会所和户外运动设施 无医疗配套，主要依靠项目所在区域的大市政配套 一般位于郊区，占地大，容积率低，拎包入住 房价便宜，为洛杉矶市内的三分之一 附近一般都配有专为社区服务的商业中心 兼有旅游度假功能 国内外养老地产案例分析 2. 美国太阳城开发模式 （3）“太阳城”的开发商和开发理念 开发商：Del Webb 和Pulte Homes 在美国太阳城的各个项目的展示大厅中，都张挂着太阳城的开发商——Del Webb 和Pulte Homes 的合作历程与合作理念。Del Webb And Pulte H