常德滨湖星城可研调查报告.docVIP

常德滨湖星城建设工程项目报告 第一章??????总??论 1.1??项目概况 1.1.1??项目名称 常德滨湖星城建设工程 1.1.2??项目主办单位 湖南金健置业有限责任公司 1.1.3??项目负责人 李加祥：湖南金健置业有限责任公司总经理 1.1.4??建设地段概况 本项目地段位于常德城区，以通透、开放型的滨湖公园为中心，东临光荣路，北抵洞庭大道，南临市政府、步行城、邮政局、电信局、移动局、北正街小学及健民路，西靠常德市一中、长怡中学、朗州路、育才路，区块内为滨湖公园。滨湖公园是市内最早建设、入园市民最多的公园，现为封闭式公园，全园面积27.3公顷（410亩），其中水面14.8公顷（222亩）。本建设项目绝大部分位于滨湖公园与朗州路、洞庭大道、光荣路、健民路四条道路之间，该区域地段优越、环境优美、交通便利、经济活跃。 1.1.5??建设规模 常德滨湖星城建设项目总占地规模为18.69公顷，合280亩，共分为19宗地块，总建筑面积为30.1万平方米，其中小高层住宅18万平方米，别墅类住宅10万平方米，商业门面2万平方米，其他1000平方米。其280亩的出让土地与410亩的滨湖公园统一规划，公园改封闭型为敞开型，房产开发与人文景观、绿色环保、碧水蓝天相结合，建成园林式的商住小区。本项目规划沿洞庭大道、朗州路临街面为商务区；滨湖公园西大门附近为文化广场；住宅区为高层、别墅相间，错落有致，与湖光水色、花草树木互相辉映。 本项目拟建设成为常德市的文化城、商务城、市民休闲城和观光旅游景点。主要思路为：与城市文化实现对接、与旅游产业系统融合、与绿色环保完全互动、与城市品牌同步推进，与现代概念并驾并驱。 1.2??建设单位概况 湖南金健置业投资有限责任公司法定代表人孙圣斌，公司类型为有限责任公司，可以从事房地产开发、旧城改造和金属材料、建筑材料、装饰材料、五金交电的购销业务。房地产开发资质等级为贰级。公司办公地点在武陵大道南段37号（华天大酒店五楼）。 该公司已成功地开发了步行街金钻广场，目前该广场项目无论是开发还是销售都取了较好的业绩。 1.3??研究依据及范围 1.3.1??研究依据 ??常德市国土资源局2002年5月11日发出的常土资拍字（2002）第叁号“滨湖公园周边19宗国有土地使用权拍卖成交确认书”。 ??常德市城区旧城改造指挥部2002年4月关于湖南省常德市滨湖公园周边区域土地开发项目《招标文件》。 ??常德市建筑勘测设计院编制的《滨湖公园及周边地带改造规划》。 ??常德市人民政府发出的常政函[2002]11号关于滨湖公园及周边地带改造规划的批复。 ??中共常德市委2001年第18号常委会议纪要。 ??2000年5月9日常德市人民政府令第6号《常德市城区旧城改造暂行办法》。 ??工业与民用建筑可行性研究深度要求。 ??国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》。 ??建设部建标[2002]205号《房地产开发项目经济评价方法》。 0?其他有关专业设计规范。 1?规划设计蓝线图、土地现状图。 2?建设方提供的其它相关资料。 1.3.2??研究范围 本项目可行性研究报告依据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，对项目建设的必要性、建设条件、规划方案、项目的选址、主要技术方案、环保及节能、配套设施、投资估算及资金筹措、经济效益等方面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门作投资决策参考。 1.4??主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号 指标名称 单??位 指??标 备??注 1 总用地面积 公顷 18.69 折合280亩 2 总建筑面积 平方米 301000 其中小高层住宅 平方米 180000 别墅 平方米 100000 商业门面 平方米 20000 其他 平方米 1000 3 建筑系数 % 30 4 容积率 1.61 5 绿化系数 % 30 6 建设总工期 年 3 7 总投资 万元 50800 8 总收入 万元 59000 9 销售税金及附加 万元 3245 10 所得税 万元 1635 11 利润总额 万元 4955 12 税后利润 万元 3320 13 投资利润率 % 9.8 14 投资利税率 % 16.1 15 自有资金利润率 % 49.55 16 财务内部收益率 % 12.1 17 财务净现值 万元 451 18 动态投资回收期（税后） 年 3.8 含建设期3年 1.5??研究结论与建议 1.5.1??项目建设符合国家产业政策。今年我国固定资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需?。随着城镇住房制度改革，住宅业将成为新的经济增长点