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内部资料 注意保密 项目评估咨询报告书 XXXXX第SSS期用地商住楼项目 编制单位： 编制日期： 某年 目 录 一、致委托方函 ……………………………………………………3 二、有关说明事项 …………………………………………………5 三、项目简介 ………………………………………………………7 四、项目市场分析..…………………………………………………11 五、销售价格预测..…………………………………………………15 六、项目经济效益评价.…………………………………………………18 项目评估依据..………………………………………………18 各项经济指标分析..…………………………………………18 项目评估结论..………………………………………………22 七、相关附表（表1~表10） 八、附件..……………………………………………………………23 致委托方函 分行： 承蒙贵行委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对“XXXXX”第SSSS期用地商住楼项目进行评估，现报告如下。 一、项目名称 “XXXXX”第SSSS期用地商住楼项目 二、评估目的 为项目贷款提供参考 三、评估基准日 二OO三年 四、评估结论 本项目开发共需投资X万元，需自筹资金约X万元，银行贷款约X万元，其余资金来自销售收入再投入。全部工程预计某年某月底完工交付使用；从某年下半年开始预售，某年某月底销售完毕。开发总价值为X万元，项目税前利润为X万元，项目税前成本利润率为X；项目税后利润为X万元，税后成本利润率为X；财务净现值为X万元，内部收益率为X。 根据现有的资料及市场分析，本报告认为该项目基本可行。 中国注册房地产估价师签名： 中国注册房地产估价师签名： XXX公司 法定代表人： 某年某月某日 有关说明事项 （一）评估的假设和限制条件 1．评估资料由广州市XXXXX房地产有限公司提供，提供方须对评估资料的合法性、真实性及完整性负责。 2．本报告根据广州市XXXXX房地产有限公司截止到某年某月某日为止提供的已经支付费用清单及有关凭证进行测算，上述资料的客观性及真实性须由提供方负责。 3．本报告假设商铺、住宅均以出售方式，而非出租。 4．由于大笔费用的支付发生在某年下半年以后，故本项目从某年下半年开始计算，贴现点按某年某月某日。 5．该项目的顺利进行，依赖于建筑市场、销售市场、国家产业政策等保持稳定，以及项目施工及销售按计划如期完成。 6．据广州市XXXXX房地产有限公司提供的已支付的凭证中，工程款3000万元的凭证为收款凭单，其余以发票为主，如市政配套费等单据未提供，对有些费用的投入由评估人员估算。 7．根据合法性原则，对X的建筑面积以《建设工程规划许可证》为准，其余由于尚未出《建筑工程规划许可证》，本次以广州市XXXXX房地产有限公司提供的建筑面积为依据。最终以政府有关部门批准为准。 8．本项目的开发成本中，由于施工方与广州市XXXXX房地产有限公司为关联公司，故其建安费会较市场水平低；会所为整个小区共用，应进行分摊，而道路、隔音板等公建配套工程费用也应进行分摊，故本次不考虑道路、隔音板等费用的分摊，将会所的成本费用全归入本项目。 9．假设会所内XXX余平方米商铺届时可领取预售许可证，可公开出售。 10．由广州XXXXX房地产开发有限公司提供的截止到某年某月某日的《资产负债表》显示，所有者权益为X亿余元，在本次项目中已投入费用约占总开发成本的X，已投入的资金小于所有者权益数额。 （二）有关说明 我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的。 本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本报告中已说明的假设和限制条件的限制。 我们与本报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 没有人对本报告提供重要专业帮助。 本项目评估咨询报告仅供委托方以该项目发放贷款提供参考，不作其它用途；贷款银行应综合考虑其它因素再决定是否发放项目贷款。 本次评估的XXX幢为XXXXX的第SSSS期，XXXXX开发的方式为滚动开发，从整个项目来看，有它的优势，如地价水平较低、建安成本也可以较好的控制，并且是向南的江景楼盘、附近有瀛洲生态公园，另外届时小区的配套较齐备，后期的建安成本会降低（多层），售价会随江景的原因会使整个的利润空间增大。但从第SSSS期的项目经济效益来看，由于周边的道路等公建市政配套较差、不是江景楼盘，又要考虑到售价“低开高走”以积聚人气，提高市场竞争力，所以售价的定位不能太高，从开发成本的角度来看，配套设施的投入较大，这也是本次评估的第SSSS期收益水平偏低的重要原因，以上意见仅供委托方参考。 投资建议 1．目前XXX栋的