地产项目融资可行性分析调查报告.docVIP

【项目可行性研究及整体策划思路】 一、地块评估 二、项目定位 三、规划思路 四、交楼标准设想 五、成本及经济效益概算 第一部分 地块SWOT评估 1、地块优势 属于棚户区改造项目，土地成本较为低廉； 周边已拥有数个成熟小区，配套设施相对完善，人气较为充足； 拆迁面积适中，后期回迁或货币安置的压力较小； 市场上已有多个同类项目，可参考和借鉴的项目较大。 2、地块劣势 地块比较散碎，被多条市政道路分割不利于规划大规模完整社区； 公共绿地所占比重较大，不利于土地实现价值最大化； 除个别地块外，朝向均不是正南正北。 3、机会点 从2009年春天市场开始转暖，全市房价开始回升特别是铁北区域价格涨幅较大； 经过前几年的大规模棚户区改造，铁北市场已经得到更多的客户认可，区域陌生感得到很大缓解； 从2008年开始，大量本地及外埠开发商涌入铁北区域进行开发，形成了联合炒作区域的局面； 相关棚户区改造优惠政策，详见附表一； 4、威胁点 区域市场的竞争较前几年更为激烈，在共同做熟区域市场的同时，也形成了竞争，给予客户更多的挑选余地。各个楼盘之间价格相当、产品趋近、操盘手法也大同小异； 随着购房者的不断成熟，对于产品自身的品质有了更为严格的比较和要求，而对于同质化比较严重的铁北区域更是如此，此点对于项目产品研发是较大的挑战； 综合上述情况，关于项目SWOT分析的概况如下： 优势（S） 劣势（W） 土地成本较低 配套设施及人气比较成熟 拆迁面积适中 可参考和借鉴其他项目 地块散碎 公共绿地比重大 朝向不正 机会（O） 威胁（T） 区域房价增幅快 铁北逐渐得到客户认可 多家开发商共同发力 竞争逐渐激烈 产品同质化 从宏观上来看，本地块优势大于劣势，机会多于威胁，特别是对于土地价格日益涨价的今天来说，棚户区改造项目所具有的低成本优势是很多项目制胜的关键所在。再加上经过开发商、政府、媒体等多方面的努力，铁北区域的形象已经有了很大改观，很多区域外客户由于受到多方面因素的影响，已经不排斥在铁北购房。而经过了2008年的市场低迷期之后，长春地产市场已经开始回暖。这些都是宏观层面最利好的因素。对于项目的劣势和所面临的威胁，可在项目规划和操盘的过程中通过相应的技术手段给予淡化处理。 第二部分 关于项目的定位 土地决定价值。有些地块在定位上有很宽泛的选择，例如高中低档。有些地块在产品类型上也有很宽泛的选择，例如住宅、商业、写字间等。本地块处于铁北区域，综合分析各种因素之后，项目只能是以住宅为主，这既符合开发商的利益，也符合政府区域整体规划。 如果按照低档、中档、高档这三个层面来划分定位，本项目最适宜开发中档住宅。因为： 1、纯粹的低档商品房已经不存在了。 或者说，低档房不存在于商品房市场中。就目前长春市的情况看，每平米一千多元的商品房已经消失，而两千多元的商品房已经十分稀少。1500-2500元单价的商品房已经成为市场真空，受到地价和建材等成本方面的影响，目前在长春正规项目中，已经成为历史，同时也不可能开发出来。无论是招拍挂的土地还是棚改土地，这种售价已经不可能实现。 2、高档住宅在铁北没有市场。 不仅仅是考虑铁北的人文历史和大众认知，从2000年至今铁北开发的项目已有几十个，没有一个纯高档项目足以说明其不可行性和巨大的风险。从客源角度分析，高档项目的客群不仅仅来源于区域内，更主要的部分是区域外客户，其比例占据主流。铁北区域内客户不具备很高的购买能力，而铁北又不具备吸区域外客户的能力。这种能力需要项目具有极高的品牌号召力、极大的开发规模、精细的品质、铺天盖地的宣传、政府和媒体的鼎力支持，同时更为重要的是区域本身拥有较好的人文历史和可塑性。而这些本项目暂不具备，因为不宜在此开发高档住宅。况且，南城作为长春业内外公认的高档住宅区，其地位在最近十年内无法被替代。 综上所述，本项应定位在中档。所谓中档实际上是一个比较空泛的概念，具体来描述可以概括为：其售价应在2800-3600元/平方米之间；具有比较不错的建筑品质；关键部位的选材应采用品牌材料；主力户型为标准两房；具有成规模的绿化景观；相对完善的物业服务；目标客群为中等收入人群；进行比较系统的形象包装等等。 第三部分 项目的规划思路 一、多个组合地块分别进行功能定位，多组团半封闭管理。 由于项目总占地面积近四十万平方米，而且地块分割较为复杂，因此不宜进行整体规划定位，考虑实际地形、地貌及占地情况，多个地块将进行分别的功能定位，但均以住宅为主，形成多组团、多功能的半封闭社区。亦可依据分区情况进行开发分期。 分区定位有利于化解地块分散的劣势，更有利于将主力产品（住宅产品）同配套产品（公建、回迁等）进行有效区隔，还有利于在整个规划的思想下，形成多个组团的互动和呼应。同时每个组团可依据实际的地块控规进行个性化的产品设计及布局