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可行性研究报告研读分析报告项目内容东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“中华光谷”的美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达35所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主要基地。近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。现代花园选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动东湖高新热电公司集中供热的初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改善东湖开发区的面貌。1.拟建地点拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。2.建设规模与目标自有资金为3000万元，现代花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。根据开发项目的工程量可得：总投资估算汇总表序号项目费用名称金额（万元）1土地开发费4082.562建筑工程费5361.703安装工程费2056.484其他投资费2070.865项目管理费124.206不可遇见费186.317建设期利息946.568总投资14828.671）根据项目现金流量表，可计算出财务净现值和财务内部收益率财务净现值（FNPV）=5701.73万元财务内部收益率(FIRR)=27.50%经过表中计算可知，项目财务净现值（FNPV）0,表明项目除达到基准的收益率外，还能后的超过收益，具有财务上，经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）8%，且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。2）项目投资利润率 投资利税率 投资回收期 借款偿还期项目总投资额为14828.67万元，总销售收入为23185.92万元，总销售利润额为7109.72万元（见损益和利润分配表）投资利润率＝平均利润总额/总投资额×100％＝47.95％销售利润率＝平均利润总额/销售收入×100％＝30.66％投资回收期＝4.27年（根据现金流量表） 根据计算结果与分析比较，该方案是合理可行的存在问题和解决办法楼型1 ，A、B户型偏少，该小区主要针对的客户为主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。而这些客户多为中年，有稳定收入，相对住房要求高，A、B户型大小相对适中，而G、H户型，相对这些客户，显得比较小，但占小区总套数比重大2.容积率偏低，可增加楼层，提高利润3.停车位太少，一般商品房小区，停车位每户0.8-1.2个由于建在学校附近所以对于减小污染方面的影响应该更加细致。报告中涉及过于简单。保安部门管理人员过多，而业务员少。房屋预售所针对群体过于单一。商业区应有地下停车场把农贸市场和商业区建在一起附表四中涨价预备费太少了流动资金也少三、结论和建议根据论证，太平社区滨河路工程具有规划可行、建设可行、方案可行、环评符合要求、资金可行、效益可行。本项目具有投资高、工程内容复杂、社会效益显著等特点，因此前期决策阶段是整个工程的关键所在。在今后的工作中，尚有许多困难有待解决，在此对下一阶段工作提出几点建议和想法：资金的解决将是一个大问题，在开工之前应把工程中需要的资金准备到位，不然容易造成当工程建设到一定程度突然资金链断裂的危险，这对整个工程进度及质量将造成很大的影响。施工安全也会极大地影响工程，安全教育以及定期的安全检查是很有必要的，还有就是给每个与工程人员买保险，确保万无一失建议相关部门密切配合，妥善处理征地拆迁问题希望有关部门对本项目能大力支持，尤其在征地、拆迁等问题上能积极配合，以保证工期，促使本项目早日建成。项目实施时，应做好道路沿线的地质勘察报告，测量道路沿线带状地形，以致于可以选出较好的施工线型，最大限度地降低工程造价。四、相关计算净现值及投资回收期计算过程年份20032004200520062007净现金流量-1077.751676-1129.2098-1793.349604272.914722213837.11433净现金流量图 272.915 13837.114 1077.752 1129.210 1