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TW-WA饭店项目 可行性研究报告 二〇一〇年六月二十九日 目录 目录 2 第一章 总论 6 第一节 项目综述 7 第二节 项目提出的背景及建设必要性 7 第三节 可行性研究的依据和范围 7 第四节 主要技术经济指标 8 第五节 投资方的介绍 8 第二章 市场分析 10 第一节 投资环境经济分析 10 一、北京市经济分析 10 二、项目投资环境分析（东城区） 10 第二节 北京市历年酒店经营情况分析 14 第三节 东城区现有酒店市场分析 16 第四节 竞争性项目分析 17 一、北京市现有商务型五星级酒店分析（仅举5例） 17 二、周边竞争性项目分析 18 第五节 项目前景 18 一、需求分析 18 二、供给分析 21 三、项目前景预测 24 第六节 市场定位 25 一、主题定位 25 二、价格定位 28 第七节 SWOT分析 29 一、优势分析 29 二、劣势分析 30 三、机会分析 30 四、威胁分析 31 第三章 项目选址 32 第一节 自然环境 32 第二节 项目周边情况 32 第三节 项目交通状况及周边配套情况 33 一、交通状况 33 二、周边情况： 34 第四章 建设方案 36 第一节 建筑与装饰细节 36 一、景观 36 二、建筑 36 三、装饰 36 四、设备 37 第二节 功能布局 37 一、整体平面图 37 二、主楼 39 三、副楼 49 第三节 工程概况 54 一、结构 54 二、酒店硬件装修 54 三、客房装修及家私配备 55 四、酒店配套设施 55 第五章 环境影响评价 61 第一节 编制依据 61 第二节 设计采用标准 61 第三节 环境现状 61 第四节 基本原则 62 第五节 主要污染源和污染物 62 第六节 污染治理措施 63 一、污水治理措施 63 二、噪声治理措施 63 三、废气治理措施 64 四、固体废弃物治理措施 64 五、绿化 64 六、环境管理和监测 65 七、环境影响分析 65 第六章 酒店节能 66 第一节 建筑节能 66 一、外墙隔热： 66 二、门窗隔热 66 三、内墙 66 四、屋面 66 第二节 节约用电 66 一、建筑设备监控系统 66 二、中央空调系统： 66 三、电梯系统 67 第三节 节约用水 67 一、水计量系统 67 二．给排水系统： 67 第四节 新能源 67 一、太阳能 67 二、地热能 67 第五节 经营管理上的节能措施 68 第七章 劳动安全与消防 69 第一节 劳动安全卫生 69 一、危害因素及危害程度分析 69 二、安全措施 69 三、卫生安全 69 第二节 消防设施 70 一、调查项目厂址周围消防设施状况 70 二、消防措施和设施 70 第八章 组织结构与人力资源配置 71 第一节 酒店组织管理构架 71 第二节 酒店各层级划分及主要职责 71 一、决策层 71 二、管理层 71 三、执行层 72 四、操作层 72 第三节 决策层及各部门管理人员分配 72 一、决策层 72 二、各部门管理人员 72 第四节 酒店职能部门执行层及操作层人员组成和职责概述 73 一、行政部 73 二、财务部 73 三、人力资源部 74 四、市场营销部 74 五、前厅部 75 六、客房部 75 七、餐饮部 76 八、康乐部 76 九、工程部 76 十、安全部 77 第九章 施工进度计划 78 第十章 投资估算及资金筹措 79 第一节 投资估算 79 一、投资估算 79 二、投资估算说明 79 第二节 资金筹措 80 第三节 投资计划 80 第十一章 经济效益分析 81 第一节 分析测算说明 81 一、项目计算期 81 二、基准收益率 81 三、交纳税金和税率 81 四、公积金及公益金 81 五、本项目以人民币为记账本位币。 81 第二节 财务测算 81 一、销售收入和销售税金测算 81 二、利润预测 82 三、财务分析 82 四、融资方案比选 84 第十二章 社会评价 86 第一节 项目适应社会发展需求 86 第二节 项目适应市场需要 86 第三节 项目的社会贡献 87 第十三章 风险分析 88 第一节 风险来源分析 88 第二节 运用蒙特卡洛模型进行风险分析 89 第十四章 结论及建议 90 第一节 可行性研究结论 90 第二节 建议 90 附一：图表 92 附表2-1：09年东城区各项经济指标统计图 92 附表2-2：2005～2009年北京一至五星级酒店出租率、收入、平均房价总表 93 附图2-1: 北京一至五星级酒店平均房价 94 附图2-2：北京五星级酒店平均房价 94 附表2-3：北京商务型五星级酒店分析表1 95 附表2-4：北京商务型五星级酒店分析表2 97 附表2-5: 北京商务型五星级酒店分析表3 100 附表2-5：主要竞争对手评分表 105