房管所运作存在主要问题.doc

内容摘要 房产管理所成立于1961年，是一个拥有48年历史的自收自支事业单位，上世纪60年代至90年代初肩负着我县城桥镇、堡镇、庙镇、新河镇四大集镇的公房管理。94年成套居住公房出售后，转向为物业管理，期间为我县的公房管理作出了一定的贡献。但是，转制后，房管所在运作中困难重重，本文就房管所的运作情况做了调查研究，提出了解决问题的对策。 1房管所运作存在的主要问题与困难 房管所自1961年成立至今，曾经有过辉煌，它是以集公房管理、产权交易、房产开发为一体的事业单位。随时间的推移，形势的变化，其经济来源不断萎缩。九十年代居住公房的出售及旧城改造工作，逐步使房管所直管公房不断削减，租金收入随之减少，产权交易以原房管所一个科室划出成立交易中心，收入又有减少，2003年房管所下属房产经营总公司的转制，再一次减少了其经济来源。这就使得房管所的运作越加困难。调查发现，房管所的运作主要存在以下问题： （一）员工文化素质低、年龄偏大 所里一共有17个工作人员，正副级各一个，两个领导班子成员。职工年龄50岁—55岁的占64%，55岁以上占18%，40岁左右占17%。职工中有4个大学专科学历，其余都是高中学历。这反映文化素质低、老龄化，工作效益明显下降。 （二）收入来源少，生存困难 从1996年开始，房管所对南门、堡镇营业用房办理了房屋租赁手续费，对他们的房屋面积做统计实地勘察，按房屋面积收费。一般面积在50平方米左右，收技术服务费200元，手续费80元（统一）。一年下来也有10～20万左右，现在从2008年收费项目取消。房管所每年还要补贴各物业公司资金200万元左右，这就使得房管所的收入明显减少。 94年大批量出售公房，房管所工作从公房管理转向为物业管理。开始几年凭借原有的一点经济实力，对售后公房只服务不收费，小区业主享受到的是福利型的物业管理服务。当时，某种程度上起到了稳定社区的作用，但也对后来的收费起到负面影响。90年代后期，当房管所生存发生困难时，开始向业主收缴物业管理费用（每套每年96元）。业主在享受了多年福利型物业管理服务后思维定势，不交物业管理费认为理所当然。以致目前的售后公房小区物业管理收缴率仅为67％左右。 在旧城改造地块小区（南门路至北门路，东门路至西门路）同样存在类似问题，因为小区存在大量历史遗留问题，规划上间距问题，配套上的不足问题，建筑上的质量问题，新老小区形成的反差问题，业主心态很不平衡，常常以此拒交物业管理费用。同时，该地块小区物业管理费至今仍执行着98年的收费标准（平均每平方每月0.11－0.12元）。05年，市、县物价部门分别颁布了《居住小区物业管理分等定级收费标准》，其收费标准提高到每平方每月0.38至1.53元不等，但物业公司与业委会几经磋商无果，收费标准难于提高。 由于物业管理费的收缴率徘徊（商品房小区只有60％左右），这使原本应以经济利益最大化为目标的房管所四个物业公司只能以社会效益为主，实施小区物业管理。近几年，房管所又按县局的指示，分别接管了原物业公司由于亏损已解体，又通过市场招投标无人问津的湄洲小区、江山新村、观潮新村等小区，为政府解了愁，但自身的生存出现了问题。 （三）对旧小区、房屋改造困难重重 从2003年开始，市县二级政府投入了一定的资金，对售后公房小区进行了平改坡综合改造，楼房“穿衣戴帽”，安装防盗门，小区绿化补植，解决了部分“急、难、愁”的问题，又使城市面貌发生了变化。但限于资金投入额度和维修资金使用的政策因素和旧小区设计上的缺陷，无法一揽子解决几十年沉积下来的一些深层次问题。 改造房屋大多数是百年陈旧的平房，由于长年的风雨侵蚀，房屋倾斜、风化程度比较严重，普遍存在屋面漏雨、地面低洼，已严重不适宜百姓居住。这些地区又是平房成片，居住密度极高，一定时间内拆迁无望，所以房屋以落地翻建为主。按照上海市现行的做法，仅仅依靠从全市房屋维修基金中提取20％（每年约50——100万元）作为危改资金，远远不能满足全市危改工作的需要。在近三年的工作实践中，资源性材料和人工费用大幅上涨，房屋落地翻建的造价在尽量利用老材料的情况下需要每平方米500—600元。而市政府又以每平方米18元进行补贴，所以需要县政府承担旧住房整治改造的大部分费用。 （四）小区绿化、停车难、路灯管理问题不少 由于当时小区规划、设计要求与现在存在一定差异，小区楼栋密度过高，绿化覆盖率普遍偏低，个别早期商品房小区当时只有楼房没有绿化。通过这几年的小区综合整治，小区绿化逐渐成形。但限于改造资金问题，小区绿化草皮价格便宜，品位低，生命周期短。据调查兴贤街小区绿化，改造没有几年，草皮、杂草各生一半，物业公司为了除草疲于奔波，每年每平方1元的养护费用也捉襟见肘，效果不甚理想。因此，有些老百姓还到所里来吵闹。 随着这几年小区居民生活质量的提高，小区内