新政下广州楼市状况及置业投资策略.ppt

特点一：广州楼市进入快速成长期 原因分析 广州经济增长一直保持较快速度，2003年至2009年年均增长近14%，2009年超过九千亿，在全国稳居总量第三，预计2010年过万亿元 区域供求不均衡 特点三：价值洼地 价值洼地 置业投资策略 风险把控 坚持价值投资。挖掘物业的地段价值、交通、户型特点、资源、租值、所在商圈、区域规划前景，考察物业的品牌、质素、楼盘配套和周边环境等 忌讳短线炒作，把控风险。注意自己的资金流，如果过分地运用银行杠杆，短期风险可能比较大 中长期持有收益更大。广州不动产价值的提升趋势明显，处于长期上涨的通道，持有时间越长，收益越高，持有时间过短，收益率反而未必理想 新政下楼市状况及置业投资策略 * 2010年11月 新政下楼市状况及置业投资策略 一、楼市新政影响评估 二、广州楼市特点 三、置业投资策略思考 本次演讲内容 一、楼市新政影响评估 楼市调控政策 新政带来阶段性影响 楼市趋势依旧 楼市调控政策影响评估 问题： 调控政策是否形成楼市拐点？ 楼市调控政策 今年的三轮调控 ——1月11日“国十一条”（促进房地产健康平稳发展）加快保障、增加供应、抑制投资、市场监管、地方问责等 ——4月17日“国十条”：（坚决遏制房价过快上涨) 地方考核问责、差别化房贷政策、增加供应、加快保障建设、市场监管 ——9月29日“有关部委遏制房价过快上涨措施” ：第三套停贷、部分城市限购、加大供应、市场监管等 解读楼市调控政策 楼市调控是经济结构调整的重要方面。经济发展过热，楼市调控首当其冲，过冷则成刺激重要行业 市场问题还是民生问题。房价上升引发普通居住问题日益突出，成为政治问题 保障制度完善之前，政府会强力控制楼价过快上涨。经济发展带来的各种需求远远超过供应增长的速度，政府还会采取措施抑制楼价过快增长，如动用物业税（房产税）、乃至直接干预 房改房销售限制取消 18号文第一次明确房地产支柱产业 “国十五条”，首次提出90/70政策；五年内转手房产须征营业税 “9.27” 政策：二套房贷首付提高，贷款利率提高 “国八条”，调控启幕 两年内转手房产征营业税 2003年 2004年 2006年 2007年 “10.22”政策：下调契税、首套房贷优惠；二手房减免增值税、营业税；支持房企合理融资 2008年 “8.31”大限：所有经营性土地出让一律采用招拍挂方式 2005年 2009年 “11条”：提高二套首付、增加有效供应、住房保障、抑投资 “国十条”：收紧二套房贷政策，坚决遏制楼价过快上涨 9.29第三套房停贷、限外及限购 调控是否改变趋势：阶段性影响 楼市平缓向上， 政策调控增多 楼市升幅变大，政策调整力度不断加强 楼市跌，经济差，政策刺激 压楼价，抓保障，增供应 2010年 供不应求比较突出 低水平的供求平衡 供不应求 供求平衡开始变化 供不应求开始显现 继续实行宽松货币政策 房地产市场增长趋势是否改变？ 宏观经济高速成长的趋势没有改变 城市化进程加快，人口红利持续带来庞大需求 城市建设提速，城市处于价值快速提升周期 经济转型中房地产业的实际地位依然重要 社会财富和居民收入增长，城市购买力越来越强 投资渠道匮乏，资金要找出路，特别是通胀时代 结论：楼市发展趋势依旧，远没到“拐点”时候 二、广州楼市特点 楼市进入快速成长期 供求关系不均衡 价格水平：洼地 广州楼市现状 问题： 广州楼市目前什么特征？还有向上发展空间？ 从2004年开始，广州楼市发力，价格快速上升，交易量有所波动，特别是2006年以来，楼价上升幅度加快，中心区特别明显 数据源：广州市国土房管局 2000年-2010年5月广州新增住宅交易量、均价 数据源：广州市统计局 广州城市建设提速，进入城市价值快速提升期。亚运会给广州带来新一轮城市建设的高潮 广州居民收入水平不断提高，城镇居民人均可支配收入六年间增长84%，在同类城市中排第三，大大增强了居民的购买力。藏富于民。 广州供求关系不均衡，需求过于庞大。 特点二：供求关系不均衡 数据源：广州国土房管局 78 2008 138 2006 104 2002 163 2009 123 118 128 119 吸纳率（%） 2007 2005 2004 2003 年份 广州近年居住需求旺盛而稳定，除了2008年暂时低水平均衡，其余年份都是供应短缺，市场消化力和吸纳力强劲 2002-2010年9月广州新增供应与需求及市场吸纳情况 483万平方米 约3.70万套 至2010年11月16日 时间 可售面积 可售货量 老城区与核心区的新增供应少，目前供应都集中在外围区域 目前广州新增供应的区域分布情况 数据源：广州国土房管局（含十区二县） 数据源：合富辉煌市场研究部监测 数据源：各地官方