201312卉森项目营销策略总纲V3(思源经纪).pptx

启幕城西世界步伐;卉森对思源经纪的信任， 前期邀我司参与前期定位，现邀我司参与【卉森新世界广场】项目营销代理竞标！ 同时祝贺卉森，在群雄逐鹿之时， 有此占据城市核心地段的绝版地块！地块占尽天时、地利，在项目的成功运营之下， 势必推动卉森品牌一战成名！;3;在讨论所有策略之前，思源认为， 热情和投入 便是最大策略！;同时，我们认为，思源 熟悉城西市场与客户、掌握城西资源 是我们服务本项目的核心策略保障！;实现首批次劲销约200套，俊发品牌成功落地成都 现已成为区域价格标杆 8个月10个亿 成就思源城西市场的营销典范;保利。金香槟 突破2010年楼市的保利事件，全城营销典范。。。;保利。香槟国际;保利。金香槟 突破2010年楼市的保利事件，全城营销典范。。。;花样年。花样城 2013年思源缔造城西销售神话。。。;得益于各项目的成功操盘： 思源取得 西成都 营销经验主场优势;且，思源在综合体， 领跑代理行，执掌头把交易！;;凭借城西数载成功经验 / 对客户的深刻理解 城西资源强势占有 / 强策略与执行团队配置 思源有信心/有能力做好;所谓：时代机遇之上 一即天时——本案诞生正值城市发展的时代需要 光华大道发展至今，重住轻商，城西的形象停留在住宅， 城西价值被低估，与其城西副中心的城市定位极为不合符！ 城西对商业配套的需求，对城市形象升级的需求迫不及待！ 而本案近36万综合体的诞生， 无疑是顺城市需求而为，占尽时代机遇！;所谓：时代机遇之上 二即地利：项目位于时代发展的主轴之上： 光华大道成为城市发展主轴的事实，毋庸置疑！ 同时本案位于光华大道东进成都、西进温江的核心城市节点， 紧邻极具城西客厅意义的光华国际广场，区域 属光华新城商业核心，毗邻珠江CBD商圈、政治中心！ ;10分钟，享一站式国际生活 卉森新世界广场、天来国际（初步确定入驻品牌有HM、优衣库等快时尚，餐饮有面包新语，早安巴黎，满记甜品，大蓉和酒楼等。儿童娱乐方面玩具反斗城，汤姆熊电玩城。另外确定主力店是乐天玛特和苏宁电器）、伊藤洋华堂、家乐福。;所谓：时代机遇之上 三即人和：光华大道板块市场供需两旺，人和所向！ 本案所在的光华大道自2005年开通以来， 轴线房地产市场一直领衔成都，属城市的主流战场； 2013年成交约230万方，超龙泉，仅次于郫县、高新区！;综上， 就区域而言，本案占尽天时、地利、人和！ 天时/ 本案的诞生可谓顺天命而为，符合城市时代发展的需要； 地利/ 占据光华新城核心，区域规划价值高，交通畅达，配套日渐完善； 人和/ 光华大道板块市场供需两旺，属城市的主流战场！ ;本案综合体诞生，具备了时代机遇，那么 如何缔造传奇？;壹;要征服城西，缔造时代传奇！ 解题的前提有贰： ?找到颠覆城西的价值支撑 ?找到缔造传奇的市场机会;项目地块四至——周界因素？ 项目经济指标——货的构成？ 项目产品分析——价值基础？ 核心价值梳理——优劣研判？;周界因素： 四至质素较高，周界环境较好;货的构成： 约36万方综合体，极具地标强;规划认知： 商住分区，整体规划价值高;立面认知： 现代时尚都会感强，商业形象高;住宅产品分析： 63-89平刚需，两房单卫占比50%;产品非极刚，具一定舒居度，空间均好性略不足 A类户型优劣势分析： A1：88平三房双卫，客厅开间为3.8M；功能及空间控制较好； A2：63平两房单卫，主卧尺度达3.6M，但客厅及次卧空间被弱化！ A3：73平三房单卫，功能性强，客厅及次卧尺度较差，客厅开间较小，仅2.5M开间； A4：75平两房单卫，舒居户型，各功能空间均好性强；;D类户型优劣势分析： D1：82平三房单卫，功能性较强，各空间尺度均好性较强； D2：89平舒适型三房单卫，空间尺度较舒适； D3：78平舒适型两房单卫，空间尺度较舒适； D4：63平两房单卫，空间尺度略差，主卧开间为3.3M，但次卧仅为2.4M；;商业产品分析： 划铺方正，商业价值整体较高;价值体系梳理 通过以上分析： 本案核心价值在于“区位价值+配套价值+综合体价值”！ 显然，站位整盘：本案综合体形象高、地标感强，具备引领区域的实力！ 对于住宅：产品面积控制较合理，但不具绝对性卖点！;?宏观环境研判——宏观走势如何？ ?住宅市场研判——市场机会难点？ ?商业及公寓市场研判？;政策角度：政策性调控或将转向市场调控，但短期内调控难以实质性推出市场；;光华大道;温江老城区;?竞争：价格拼刺刀战;;锁定三大竞争;三大竞争项目存量;项目名称;户型;已推未售;项目名称;1#;项目由住宅、写字楼、酒店、购物中心和部分底商等物业组成的大型综合体，商业体量达100万㎡ 五星级酒店：1栋集团在中国最大的酒店—千禧河畔大酒店（50层），总建面约10万㎡，共450个客房，酒店配置