徐毅松_0529规划协会城市更新汇报资料.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 二是制定实施计划。通过方案具体落实“怎么补”。 实施计划由区县人民政府审定，当与已批准的控制性详细规划不一致时，应调整控制性详细规划相关内容报原审批机关批准。 实施计划应当落实区域评估的各项要求，编制范围最小为一个街坊。要统筹协调好各个地块的具体要求，平衡好各个更新项目权利人的诉求，形成建设方案；做好具体安排，确定投资主体、建设义务、更新权利、改造方式，制订相应的建设计划。 * 4、政策引导 为推动既有房地产权利人提供公共要素，制定适度规划土地政策，有条件地在用地转性、高度提高、容量增加、风貌保护、生态环保等方面予以引导，创新开发模式，后续通过地价补缴和全生命周期进行监管。 * 一是规划用地的有条件转型。在符合整体规划导向的前提下，发挥市场作用，允许用地性质兼容和转换，鼓励公共设施合理混合设置。 闵行区莘闵大酒店，在提供800平方米对外开放的公共空间、200平方米社区文化设施、20个公共停车会基础上，允许其用地性质由商业调整为办公，并增加一定建筑面积。 闵行莘闵大酒店现状 闵行莘闵大酒店改造方案 （1）规划政策 * 二是建筑高度的有限度增加。在整体空间对建筑高度不敏感的地区，在处理好相邻利益前提下，允许高度适度提高，紧凑建设，以高度换空间。 改造后天际线 现状天际线 通过对徐家汇地区整体研究，该地区基准高度较高，属于高度不敏感区域，故西亚宾馆和太平洋数码在提供公共开放空间、公共停车位，经营性面积不增加的前提下，允许西亚宾馆由酒店调整为办公，且建筑高度适当增加。 现状区域景观构架 改造后区域景观构架 * 三是建筑容积率的调整引导。以适当的建筑面积奖励，推动公共要素的增加，强化地区品质和服务水平。 杨浦区中原社区菜场，在沿民星路增设1000多平方米公共广场，建设屋顶绿化的基础上，允许其在现状基础上适当增加建筑面积用于建设社区商业。 杨浦区中原社区菜场 杨浦区中原社区菜场改造方案 * 四是历史文化风貌的大力度保护。保留具有价值的历史建筑，部分历史建筑的建筑面积不计入规定总量。 闸北苏河湾的安康苑在既有各类经营建筑量不变的情况下，增加了约15000万㎡的保留历史建筑，重点营造山西北路、安庆路两条历史风貌街道，形成传统特征的历史街巷。 五是促进生态环保水平提升。鼓励在城市更新中采用绿色、低碳、生态新技术，实现节能环保高标准，加快低碳智慧城市建设。 * 一是创新开发模式。为有效推进城市更新实施，完善公共要素的布局和建设，并进一步激发原土地权利人参与城市更新的积极性，可以采取存量补地价方式，按照规定补缴出让价款，支持原土地权利人或者原土地权利人的联合体按照规划重新取得建设用地使用权。 “边角地”、“夹心地”、“插花地”等不具备独立开发条件的零星土地，可以由实施城市更新的土地权利人采取扩大用地的方式结合开发，或者由各地块土地权利人组成联合体开发。 （2）土地政策 * 二是确保公共优先。应按照“统筹规划、公共优先”的要求，优先保障公共性设施建设，然后进行经营性开发，公共性用地比例必须符合控详要求。其中，公益设施用地按照划拨用地的方式管理。 三是规范合同条款。为保证公益责任，真正实现企业自转型，防止出现房地产开发的局面，在签订土地出让合同中严格约定物业持有比例和出资比例、股权结构等转让的要求。同时，区、县规划土地管理部门应当按土地全要素、全生命周期管理的要求，将已批准的投资主体、权利义务、改造方式、建设计划、运营管理等要求纳入土地出让的合同或补充合同。 * 四、未来实施需关注的重点 （一）挑战 （二）任务 上海城市更新作为建设行动，前阶段试点对实施机制做了一些探索。 探索更新项目的沟通协作路径。如静安区曹家渡地区更新，相邻三区的相关企业建立了曹家渡商圈联合会，共同推动地区更新建设。 创新项目联动的利益平衡方法。如徐汇区进行了风貌区与滨江地区更新项目之间开发权转移的尝试。 扩展城市更新融资新渠道。如静安区成立静安区城市更新投资基金，专项支持城市更新。 * 上海未来实施城市更新还面临诸多挑战，将集中表现在： 一是利益短视可能对更新目标带来的冲击，出现求“量”轻“质”的倾向，导致更新偏离方向。 二是主体多元可能对更新方案带来的多变，公共需求与物业所有人的意愿难以统一，影响更新有效推进。 三是缺乏共识可能对更新实施带来的漠视，影响全社会对城市更新的关心和参与。 * （一）挑战 * 5月15日，市政府已颁布《上海市城市更新实施办法》。目前正在制定《上海市城市更新规划土地实施细则（试行）》及一系列相关标准、规程等配套文件。 今年，全市城市更新的工作重点在支持各区政府做好试点工作，特别是探索各类实施机制，为全面推广形成经验，做好示范。 （二）任务 一是完善协商机制，