第二章-我国建设用地基本制度.ppt

第一编 房地产法基础理论 第二章 我国建设用地基本制度[本章提示] 房地产的基础是土地，房地产法的基础也是土地制度。我国土地等生产资料实行公有制，这更增加了土地制度的复杂性。这一国情决定了可流转的土地权利是以土地使用权为基础的。改革开放后，在土地制度方面的一系列改革均是围绕建立可流转的土地制度展开的。; 第一节 土地分类及其归属利用制度概述 一、土地分类 （一）分类标准：以用途为标准对土地进行分类是当今世界各国土地立法的普遍做法。 （二）土地类型：农用地、建设用地、未利用地（《土地管理法》第4条） 1.农用地：指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等； ; 2.建设用地：建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等； 3.未利用地：是指农用地和建设用地以外的土地。  房地产法主要涉及建设用地，但由于建设用地源于农用地和未利用地，且存在综合利用的需要，因此，房地产法也会涉及其他两类土地类型。;（三）分类意义 1.建设用地区别于其他土地，是土地中商业化、财产化程度最高的一种。除非法律限制，建设用地一般可以自由流转。 2.其他两类土地的转让一般受到主体资格或用途的限制，其中农用地严格限制转让。 3.归根到底，此种分类有利于实现土地用途管制原则。; 思考与讨论： （1）作为建设用地的农村宅基地是否可以自由流转？ 肯定说：第一，充分保障农民私有财产权利的实现；第二，使农民脱离土地束缚成为可能。 否定说：第一，不利于耕地保护；第二，可能产生新一轮的土地集中；第三，可能使农民失去安身立命之本。;国家的态度：①全国人大常委会副委员长王兆国3月8日《关于物权法草案的说明》指出：关于宅基地使用权的转让和抵押能否放开的问题。考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，现在放开宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。; ②王兆国同时指出：为了维护现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，物权法草案规定： “宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”; ③《土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地 。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。由此可以看出，宅基地使用权并非绝对不可转让，在农民出卖房屋时，为维护“房地相结合”的原则，宅基地使用权随之转让。 （2）其他两类土地转让受限制的原因？; 二、我国的土地归属制度 （一）我国土地的两种所有权形式 《土地管理法》第2条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 第8条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 ;（二）土地所有权争议的解决原则及程序1.原则：土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有。 （《确定土地所有权和使用权的若干规定》第18条）2.程序（1）行政程序：在我国，土地所有权争议首先应当通过行政途径解决，政府处理是提起诉讼的前置程序。《土地管理法》第16条：土地所有权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。 ;（2）司法程序 《土地管理法》第16条：当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。  思考：对政府处理不服，应当提起民事诉讼还是行政诉讼？; ①1987年最高人民法院批复：《土地管理法》13条、《森林法》14条规定当事人之间发生的土地、森林、林地所有权和使用权的争议由县级以上人民政府处理，当事人对人民政府处理不服的，可以向人民法院起诉。此类案件虽然经人民政府作过处理，但其性质仍属民事权益纠纷，人民法院审理此类案件仍应以原争议双方为诉讼当事人。; ②1994年最高人民法院批复：有关土地所有权或使用权归属争议的案件，人民法院作为行政案件处理。 ③1999年《行政复议法》第30条将上诉纠纷解决的程序明确为行政诉讼，而且将行政复议作为前置程序。; ④我们认为，土地权属争议救济途径和程序应当依照《土地管理法》和《行政复议法》进行，即先进行行政处理，对行政处理不服的，可以进行复议，对复议不服的再提起行政诉讼。 但是，如果土地权属纠纷纯粹是土地使用权权属或范围的争议，应当纳入普通的民事诉讼程序解决。; 三