2016关于个人住房贷款首套房最低首付比例调整的解读.docx

　　我国“去库存”今年首招剑指房贷门槛，一线城市房贷政策调整可能性较低，下面跟小编来看看!　　央行网站2日颁布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，指出在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。　　业内人士指出，此次下降后，已与2008年救市政策的力度齐平，1.5线和二线城市将迎来重大利好。“去库存”将是未来几年房地产行业运行的主基调，且居民住房需求依然较大，鼓励居民适度加杠杆有一定空间。　　改善 一些家庭有望提前实现购房愿望　　“今年五大任务之一就是房地产去库存，此时出台此政策，不仅及时而且必要，对惠民生和稳增长具有双重作用。”中国民生银行首席研究员温彬表示，去年以来，政府先后出台了一系列稳定房地产市场的政策措施，交易趋于活跃，房价同比上涨的城市数量逐渐增多，但也存在区域差异，特别是三、四线城市的房价继续低迷，去库存压力依然较大。　　随着城乡居民收入水平的提高和城市化进程加快，居民住房刚性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分类指导，因地施策”的原则，针对非“限购”城市降低住房贷款首付比例，有助于提高居民购房能力，促进房地产市场平稳健康发展。　　“首套房对应的是大量的市场刚需，面对的是一般收入家庭。对于这些家庭来说，有的人可能还在攒钱，原本是明年才能启动的购房计划，在这次调整以后马上就能签约了。”社科院金融研究所所长助理董裕平表示，在春节前夕出台的这次调整，是国家高度重视民生工程，着力解决群众关心的住房问题的集中体现。他说，新政有利于一些居民家庭可以提前实现购房的愿望，改善居住条件，从政策意图来看，有积极的导向作用。　　亚豪机构市场总监郭毅表示，春节是返乡高峰，同时年末企业通常会给予员工一定的年终奖励，此时发布降低首付的新政，将有利于促进手握资金的白领们回乡置业，预计新政将会令原本是楼市成交淡季的春节月，迎来一轮交易量的小高峰。　　压力 高库存使房价分化愈加明显　　最新数据显示，2015年末，商品房待售面积71853万平方米，在去库存一年后，我国房地产库存量较2014年末的62169万平方米再度增加9484万平方米，这意味着，在去库存一年后，我国房地产库存并未能如预想，再增近万亿。　　易居研究院最新数据显示，12月份50城存销比数据中，去化超过12个月的城市超过60%，其中，三亚、茂名、淮南、烟台四个城市去化均达24个月，北海更是高达34个月。　　同时，供应方面，北京同比减少85%、上海同比减少39%的同时，青岛同比上涨781%，茂名同比上涨1773%。　　此外，在库存压力的不同下，城市间房价分化愈加明显。统计局数据显示，2015年12月份，70城市新建住宅销售价格环比继续上涨，最高涨幅为深圳的3.2%，最低下降为丹东的0.9%。而同比方面，深圳同比上涨47.5%，丹东则下降5.3%。　　在全联房地产商会执行会长任志强看来，当前房地产市场的库存情况比2008年还要严重。“2008年，政策上进行刺激的时候，2009年房价迅速上升，2010年楼市开始回暖。那是因为2008年楼市没有大量库存。现在之所以说比2008年还差，是因为现在有大量库存。”　　据任志强测算，竣工而没有销售的房子里包括住宅4亿多平方米，写字楼和公建2亿多平方米，同时还包括了未销售的竣工车库配套等面积。“当前最大的问题在于，有相当一部分库存是无法消化的。以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多，但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。”　　中国银行国际金融研究所高级研究员认为，“去库存”是未来几年房地产行业运行的主基调，有必要通过金融手段以促进房地产库存有序消化。　2015年，在政策持续放松背景下，房地产市场出现企稳复苏、区域分化、结构调整的新变化。但是，种种迹象表明，当前房地产市场复苏基础不稳，动能较弱，尤其是房地产库存高企更成为制约未来3至5年内房地产健康运行的突出问题。因此，房贷新政有利于房地产“去库存”。　　影响 一线城市限购政策暂时不会取消　　对于降低首付比例的影响，可以预期的是，此次政策出台后，商业银行住房按揭贷款的业务量有望进一步提升。　　此次政策的出台，贯彻了2015年以来去库存的政策导向。给予了各地信贷政策调整的自主权，允许各地按照去库存的导向和信贷资源的实际情况，积极调整首付比例。当然，两成首付的比例，使得商业贷款购房者能够享受和公积金购房贷款相同的首付待遇，确实很有激励性。　　对于未来房贷政策的调整是否会从“不限购”城市扩展到“限购”城市，大部分市场人士认为可能性较低。温彬对《经